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超万亿山西民间资本悄然转向房地产基金

法律快车官方整理

2020-03-08 05:11

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住建部政研中心发布“民间资本调研报告”

数万亿规模民间资本在信贷紧缩和房地产调控的大背景之下，正在寻找新的出口。8月18日，在观点博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹，发布了民间资本调研报告。

该报告由高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地，采访当地政府以及数十位资产过亿的投资者。并在高和投资营销团队的配合下，对上百位投资房地产过千万的客户展开调研，最终形成。

此前，高和投资单方面通过报告形式，陆续简要披露了鄂尔多斯和陕北民间资本状况，受到媒体和各方关注。此次，公布的报告内容，则为住建部政策研究中心与高和投资课题组，首次正式对外披露。

民间资本各有属性

据课题组报告数据显示，截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿元，被称为全球私人财富增速最快的国家。而以非“国有及国有控股企业”投资为代表的民间投资在固定投资中比重超过一半，达到57.7%。根据课题组按照一定的计算方法估算，仅山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。

而高利润行业则是民间资本追逐的焦点。资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域，近几年，由于房价的持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一，从投资类型上看，有温州的“投机获利型”，有山西的“投资保值型”、有鄂尔多斯的“购房储蓄型”等。

以山西为例，在山西省民间资本进行的房地产投资中，大部分首先投向北京、上海等一线城市，有的甚至延伸到国外。

事实上，山西省本地包括太原在内的房地产市场更多是满足煤矿、企业主等有钱人的自住需求，规模始终有限，而本地普通居民因财富两极分化、支付能力和住房消费能力相对有限。山西人省外购房另一类比较集中的区域是沿海城市。山西人海外购房也渐成一种趋势。据课题组测算，山西省民间资本规模约为1万亿，其中煤炭业整合挤出的民间资本约为1100亿元。民间资本外流严重，有的以储蓄性质被上级金融机构调拨其他地方，有的进入西部地区如内蒙古、陕北、新疆等煤炭业，有的以购买物业性质流入京沪等一线城市房地产市场。

据课题组不完全统计，煤炭整合过程中闲置的大量资金中，有超过60%流向了外省和境外。资产在1亿以上的山西客户基本在北京、上海等地拥有多套住宅；资产在5亿元以上的，还购买整层、整栋写字楼和酒店等商办物业。海南也是山西民间资本购买房地产物业较多的区域。

投资悄然转向

传统的民间资本主要投资房地产需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。但在房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲的购买房产。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资。

其中，最为明显应属山西民间资本。今年5月，山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已实现规模化和国有控股。尽管，在山西展开整合之初，人们对煤炭整合可能释放出来的大量资金有各种各样的预测，如来自山西省官方预测将有6000亿左右资金从煤炭业撤出，而德意志银行一份报告对此大胆预测超过万亿。但是，无论是银行还是市场，似乎都并没有看到这个巨大钱流的踪影，山西民间资本仿似夜幕下的大军。

高和投资董事长苏鑫表示，在煤炭整合的过程中，银行贷款存量并没有发生明显的波动，这可能是因为支付出来的资金，只是在省内周转，并未一下子流进流出。而近两年来，北京房市来自山西的投资客户，不仅未出现增多，反而有下降的趋势。

这个现象也许说明，煤炭整合流出的资金并没有原本人们预期的那样多，因为，一些资金并没有真的给到能源企业主手中，而是延期或以股权方式支付。而更重要的是，在失去煤炭这一十分暴利，并能够不断贡献利润的主业之后，山西能源企业主投资趋向谨慎了，即使是投资其感觉最为安全的房地产，也不再像以前那样，豪爽的一掷千金。山西能源企业主为剩余资本寻找安全出口的固有心态正在发生着微妙的改变，他们更倾向于在退出已变为国有垄断的煤炭行业后，寻找一种新的身份，一个新的行业。新的投资往往带有二次创业的色彩。

今年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，尽管土地成交金额不到10亿元，但这一现象却预示着山西民间资本正在朝着崭新的方向发展。晋商资本主要来自临汾，而临汾因一系列煤炭安全事故，成为山西省最早展开煤炭整合的地区，大部分民间资本已在整合初期便纷纷撤出煤炭，转向其他领域。这反而促成临汾民间资本演变出更加灵活多变和趋向成熟的投资形态，从而演变出基金的形式。

尽管，在煤炭整合后，山西民间资金也在寻找投资实业的机会，但与煤炭的高利润相比，任何实业都显得不具吸引力。而且，已经习惯于较为简单的赚钱方式的资本，很难再变得勤快起来。民间资本对其不熟悉的行业，几乎不敢轻易涉足。这一特点造成山西民间资本在撤出煤炭后投资渠道依旧较为狭窄，主要仍以煤炭、土地、房地产以及酒店行业为主。

民间资本资产证券化

根据此次调研观察到的一些个案判断，有一部分民间资本随一同撤出的温浙资本奔赴能源新区域如陕北、新疆继续开采煤矿，还有一部分则留在本地，兴建五星级酒店或综合高端会所，基本沉淀为利润微薄的固定资产，还有一部分则投资土地，这一房地产的原材料。投资土地除在山西境内，还包括北京、海南等地，上述晋商资本买下丽泽地块也是间接购地的一个例证。不过，山西民间资本投资土地的主流方式是待土地升值后转手，转向房地产开发的民间资本还比较少。

尽管，由于煤炭整合对山西民间资本的影响非常直接，在活跃程度上，山西民间资本远逊鄂尔多斯，甚至是刚刚兴起的陕北，但从规模上仍远超过这两个地方，据民间资本调研组根据山西省央行存款余额及民间投资等数据的综合推算，山西民间资本规模在1万亿以上。但是，这些资金大量的外流至其他省份，并没有留在山西。资本外流也是困扰山西发展的一个主要因素。

这种资本外溢的现象，也令太原，这一山西的省会城市的发展显得有些滞后，房价也一直维持在较低的水平，直到去年，才出现较为明显的上涨。而这种资本的外溢，也造成北京、海南等特定区域的高端住宅地产和商业地产项目仍旧是山西民间资本最主要的投资渠道，因为民间资本几乎没有其他更多的选择。

住建部政策研究中心副主任秦虹即认为，山西民间资本已经开始向资产证券化的方向演进，民间资本开始投向基金或信托，这种更为直接的融资渠道。

高和投资董事长苏鑫也认为，民间资本对房地产投资始终高度关注，短期来看，不会大规模从房地产市场撤出，而未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，参与房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITs方式等途径。

近日，鄂尔多斯政府对在鄂尔多斯设立的私募股权基金出台了各种鼓励政策，如免除企业所得税等政策，甚至超过天津滨海新区对于基金优惠政策，则恰好印证了这一点。

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