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三瓶颈制肘商业地产发展

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2020-03-09 17:50

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三瓶颈制肘商业地产发展

　　金融体系不完善、商业资源的馈乏与重复以及缺乏专业经营人才是商业地产向前发展的主要制约因素

　　时报记者苏华俊

　　目前，全国的商业地产正如火如荼地向前发展，商业项目不断地“冒出来”，让整个商业地产一片红火。随着这些商业项目的立项、动工、建成和经营，各种各样的问题和困难不断涌现。其中，有三大问题严重制约了商业地产的未来发展，成为了商业地产发展的瓶颈。

　　瓶颈１：金融体系不完善

　　目前，不少发展商仍然用住宅销售的模式来推广商业项目，建好之后力求尽快出手。所谓住宅销售模式就是“讲故事”，为消费者和投资人描绘一种生活方式和居住空间。然而，商业项目却是实在的，投资人在拿不到租金之后的心理反差是可想而知的。著名金融信托专家、经济学家、重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞认为，更深层的原因正是金融体系的不完善。

　　有专家指出，目前的困难是开发商缺乏资金，以至于无法长期持有发展商业项目，解决的办法只有尽快出手回笼资金，将风险转嫁给投资者。而投资者积累的资金在没有更多可选的投资产品情况下，只有选择直接投资商品房。因此，民间资金和商业地产之间缺乏的正是金融中介。

　　孙飞说：“这种直接的产品交易是最初级的投资。因为地产产品的交易额大，难以变现，而投资保障只有依靠金融系统的标准化来解决。一个号称投资数十亿元的MALL，通常真正到位的自筹资金只有20～30%，其余70～80%分别来自银行贷款以及上下游企业（包括建筑商、材料商、供货商乃至负责推广的媒体）垫资，还有部分是预售款。资金链紧张迫使开发商采取种种短期行为，可谓牵一发而动全身。”

　　瓶颈２：商业资源的馈乏与重复

　　在商业地产中，拥有庞大体量的MALL开发需要大量的资金，而经营它更是一个长期持续的过程。对此，广东商业地产专家张广忠指出，百货公司及大型超市等主力店对MALL的支持必不可少，而目前国内这类商家有两类：一是大型国企，如北京新燕莎、上海百联、广州友谊之类，他们拥有历史底蕴、政府资源、供应商渠道及消费者信誉，但受体制局限，激励不足，保守有余，开店比较审慎；二是知名外资零售商，如沃尔玛、家乐福及百安居等巨头，但它们大多选择自立门户，通常不会进入MALL经营，吉之岛、百盛、太平洋、新世界等百货公司开店数量有限，且集中布局于少数大城市。

　　另一方面，为数众多的小型服饰、精品专卖店虽然扩张相对较快。但本身品牌影响和持续经营能力有限，又受制于供应管理和配送渠道，同质化问题很严重；加上国外都会MALL中常见的高级奢侈品专卖店，近期内不会大规模进入国内市场。这都会造成MALL千店一面的窘况。同时，由于文化差异、休闲时间有限及政策管制较多等，国内的娱乐业、休闲、文教产业不太发达，令支撑MALL差异化、特色化及体验式消费的商户需求严重不足。

　　瓶颈３：商业地产经营人才缺乏

　　随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例也越来越高，开发商逐渐意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。因此，各大地产商对经营人才和经营团队的需求也就更显而易见。

　　有商用物业专家之称的旺地发展顾问董事长总经理、总策划周颖舟也认为，国内MALL的第一波开发潮的主力项目之所以大多数取得成功，与其起步阶段及发展过程中聚集了不少经验丰富的零售业人才，并建立了强有力的管理机制有很大关系。现在，国内专业的商业地产营运人才非常有限，成熟的运营管理商更少，市场调查、咨询顾问、营销推广及商业物业管理等专业服务机构，更如凤毛麟角。

　　不少“半路出家”的开发商对商业地产专业人才和团队的培养、引进认识不足，使这一群体得不到充分发育和迅速成长的机会，而部分开发商过于自信或出于成本考虑，未能与专业运营商、服务机构充分合作，仍然固守自己开发、自己管理的所谓“低成本”运作模式，事实证明最后会走进死胡同。

(编辑：信托投融资)

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