案情介绍:

2006年3月3日买受人钟先生与出卖人刘先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以120万元卖给钟先生。合同签订当日，钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后，由于办理商业贷款手续麻烦，双方协商一次性付款。但双方对一次性的付款方式以及时间并未达成一致。后来，刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》，并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。

律师分析:

此案的焦点是刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。法定解除的情形，按照《合同法》94条规定，有下列五种： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续繁琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成一致的，应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。 相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售与他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。 按照我国《合同法》第115条的规定，当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。 “约定就应当遵守”，当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务，本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示：不要因房价在涨就随意违约，否则，不仅仅要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。