一、案情简介

2006年4月，原告张某、被告某房产公司签订《商品房预售合同》，由原告向被告购买涉讼房屋，总价400多万。合同第10条约定：该房屋的交付必须符合下列第2种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2007年12月31日前办理房地产出示登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，原告有权单方面解除合同。合同第11条约定：被告定于2007年6月30日前将房屋交付原告。第12条约定：被告如未在第11条约定的期限内交付，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。双方在合同的“补充条款”第8条约定变更合同第12条为：被告未在合同第11条约定的期限内交房的，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第2天起算至实际支付之日止，但被告应支付的违约金以不超过原告已付房款的2%为限。被告通知原告于2008年1月16日交房，并于第二日办理了交房手续。

2008年1月17日，原告书写违约金确认书，确认由于被告交房逾期，依据合同约定，被告应向原告支付违约金8万余元。之后，原告收到上述违约金。

被告于2008年1月取得涉讼房屋的住宅交付使用许可证，但未办出涉讼房屋的房地产权证。

原告诉称：在合同履行期限到来之日，经原告多次催促，直至2008年1月17日，被告才将涉讼房屋交付原告使用，逾期交付期限长达6个月之久。直至目前已超过近3个月没有办理小产证转移登记手续，没将产权过户至原告名下。故要求判令：（1）被告赔偿原告逾期交房造成的损失赔偿人民币11万余元（扣除已经支付的8万余元）；（2）被告支付自2008年2月1日起至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金。

被告辩称：原告现在居住在涉讼房屋，也不可能出租涉讼房屋。原告从网上调取的租金标准中任意截取了中间价来计算损失，没有权威性。办理小产证是原、被共同去交易中心办理，并不是一方的义务，原告主张的违约金也没有任何依据。被告存在违约，已经主动向原告承担了应当承担的违约责任，而原告无视合同约定，提出没有约定的主张，要求驳回原告的诉讼请求。

二、法院裁判

一审法院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。关于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金，因被告在预售合同中承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉请，应予支持。原告自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，予以支持。判决：原告要求被告赔偿因逾期交房造成的损失赔偿人民币11万余元（扣除已经支付的8万余元违约金部分）的诉讼请求不予支持；被告于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办理产权登记违约金，自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，以房屋总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

一审判决后，原、被告均提起上诉，二审法院认为，合同约定被告应于2007年12月31日前取得新建商品房房地产权证，但被告却直至一审判决时仍未办出大产证，被告违约事实存在，理应承担违约责任，故判决：驳回上诉，维持原判。

三、律师评析

一、买受人可以在解除合同与主张违约赔偿之间进行选择

合同解除制度可以使合同的权利义务提前消灭，并对合同消灭后的相关事宜做妥善处理，从而使上述情况得到改观。但是，解除合同并不是对已经发生的违约行为所做出的清算，解除只是使非违约方从不利的后果中解脱出来，违约行为并没有因为解除而得到清算，所以法律仍然要给解除合同的一方继续地享有请求对方承担违约责任的权利，也只有这样才能够了解违约一方因根本违约所造成的后果。故而行使解除权并非要求违约方承担违约责任的前提条件。本案中原告虽放弃了解除权，但其仍然能够行使违约债权请求权，要求房产公司承担违反合同义务的违约责任。

二、买受人所主张逾期利益损失的认定

原、被告之间签订的预售合同对于逾期交房的违约责任已经约定，原告以逾期利益损失为由，以网上登记的与系争房屋同地段房屋的租赁价格为依据，要求被告支付预售合同约定违约金之外的赔偿金，不予支持。

依照《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中“合同履行后可以获得的利益”即所谓的预期利益，它不是已有财产的损失，而是未来预期可获得的利益。正是由于预期利益的抽象性，为了限制损失赔偿额的范围、避免债务人负担过重，法律同时规定了应当以违约方在订立合同时可以预见为限，即违约方应对他能合情合理地预见到他的违约行为可能带来后果的一切损失负责。在当事人订立合同时，交易条件已经确定，合同的订立正式基于双方当时掌握的信息之上，这些信息决定了一方可预见的范围。

本案中，原、被告订立预售合同时均未约定系争房屋用于租赁，原告也从未向被告传达过其意欲出租该系争房屋的信息，且至今原告对系争房屋的通途仍未自住，因此被告即违约方对于系争房屋出租之用途未予以预见是合理的，原告以出租系争房屋可得租金为标准的预期利益计算于法无据。本案原告的预期利益损失计算是在理性之人可预见的范围之外，故原告要求赔偿因逾期交房造成的租金损失，无法支持。