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孙桂福律师

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法律是系统而严谨的---记“买卖合同与借款合同的所谓竞合”

合同纠纷2015-03-22|人阅读

2007年6月27日，杨XX与A公司签订商品房买卖合同，约定杨XX向A公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于2007年8月30日前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同当日，杨XX向A公司支付了340万元，A公司向杨XX开具了销售不动产统一发票，但发票原件由A公司持有。签订合同第二日，双方对案涉商铺进行了备案登记。2010年4月9日，杨XX以A公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1．确认商品房买卖合同有效；2.A公司交付案涉商铺，并支付违约金372300元（计算到2009年9月1日）；3.A公司承担本案诉讼费用。二审法院广西壮族自治区高级人民法院另查明：杨XX支付的340万元，系依A公司指示汇入严欣等5名A公司债权人的账户。2007年6月28日至12月28日，A公司分9次向杨XX汇款总计61.1万元。最高人民法院再审查明：2007年2月至5月，A公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。A公司与杨XX签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨XX作为购房者登记备案。A公司已于2008年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。法院判决一审、二审法院：因缺少借款合同，否认双方存在借贷关系一审法院认为，商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。A公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能提供借款合同这一直接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨XX要求A公司依约交付案涉53间商铺的诉讼请求，应予支持。因杨XX未提供证据证明曾向A公司主张过权利，且其地址不明致A公司无法送达交房通知书，故对其要求A公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。A公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。二审法院认为，有完整证据链证明双方之间存在房产交易行为，且双方已完成约定对价的给付，故对杨XX要求A公司交付商铺的诉讼请求，予以支持。A公司虽抗辩称双方的真实意思是借贷，杨XX已收取相应利息，并提供作废销售不动产统一发票、A公司向杨XX账户汇入60多万元的凭证等予以证明，但缺失借款合同这一直接证据。在杨XX不予认可的情况下，对借款数额、期限、利率等借贷关系的基础事实无从查实。故对A公司主张的借款事实无法认定。故，二审法院判决驳回上诉，维持原判。A公司不服二审判决，依据民事诉讼法第二百条第（二）项、第（五）项、第（六）项规定向最高人民法院申请再审。最高法院：结合相关旧债情况，确认双方借贷关系最高人民法院再审审理认为，A公司与严欣等5人的在先交易表明，A公司正是因不愿以340万元出售案涉商铺，才向杨XX借款，采借新债还旧债的方式达到保住商铺所有权的目的，故可认定A公司的真实意思是向杨XX借款而非出售商铺。杨XX将340万元直接打给严欣等5人，且以该5人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》作为办理备案登记手续的必备文件等事实可推知，其应知晓A公司的真实意思。且其提交的仅是发票复印件，尚不能认定商品房买卖关系。其亦始终未说明收取A公司61.1万元的原因和性质，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案事实，在其未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该61.1万元系借款利息更具可信度。综上，双方之间成立借贷关系，签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。杨XX作为债权人，请求直接取得商铺所有权的主张，违反了禁止流质原则，不予支持。最高法院判决：一、撤销一审和二审判决；二、驳回杨XX的诉讼请求。

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