何XX、XX市XX置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

(2020)粤1972民初7142号

当事人原告(反诉被告，下称原告)：何XX。委托诉讼代理人：明律师，广东XX律师事务所律师。被告(反诉原告，下称被告)：XX市XX置业有限公司，住所地广东省XX市虎门镇金洲村郭武石龙头，统一社会信用代码为XX。法定代表人：周XX，该公司总经理。第三人：罗XX。原告何XX与被告XX市XX置业有限公司(以下简称“XX公司”)、第三人罗XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为适用普通程序。被告XX公司提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。案件于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人明XX、被告委托诉讼代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何XX向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项968453元及利息(利息以每期实际支付金额为本金，从每期付款之日起算，按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算至本息付清之日止，暂计至2020年5月12日为548564.92元)；2.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确诉请的款项为774762.4元，利息的计算方式为以774762.4元为基数，从2014年12月24日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的150%计算至款项付清之日止。事实和理由：2016年9月10日，原告与被告、第三人签订《商铺使用权出让合同书》，三方约定第三人将其向被告购买的XX市商铺(商铺面积32.86平方米，合同编号为和建字Ｂxxx号)转让给原告，由被告办理商铺转让变更登记，并对所登记确定的权利人履行义务，转让手续费为30000元。合同签订后，原告依约支付购房款给第三人，并将转名手续费3000元支付给被告，由此合同编号为Ｂ078的《商铺使用权出让合同》的权利义务人变更为原告与被告。被告及第三人应于签订《商铺权益变更协议》当日交付商铺给原告，但并未交付，原告多次与被告协商处理，但被告一直敷衍推脱至今未果。后原告了解到，被告出售的商铺并未取得报建审批文件，属违法建筑，依法不能投入使用，案涉商铺至今仍未取得商品房预售许可证，签订的合同为无效合同，原告无法享有合同权益。综上，根据我国法律的相关规定，被告的上述行为严重损害了原告的权益，被告应向原告返还所收取的出让费及利息，并赔偿相应的损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告XX公司辩称，一、原告与被告之间不存在合同关系，原告非本案适格主体，被告更无需因合同无效向原告返还或支付任何款项。根据原告提供的证据《商铺权益变更协议》中约定“甲乙双方的权利义务纠纷均与丙方无关，丙方按照商铺登记所确定的权利人进行管理并履行义务”，即关于《商铺权益变更协议》的各项约定权利义务，均由原告与第三人行使与履行。而现今第三人的义务未按约履行，原告却因此起诉被告，要求被告返还款项，缺乏事实和法律依据。原告提供的证据无法证明原告与被告之间存在合同关系，根据合同相对性原则，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。二、即使承认原告与被告之间存在合同关系，基于案涉房屋未取得相关许可证而使《商铺权益变更协议》无效，被告只需返还因合同而取得的财产即转让手续费3000元，而非房屋转让款。依照原告在购房时未尽到合理注意义务，严格审查案涉房屋的相关证件，亦存在过错，因此对于合同无效而造成的损失即其所支付的转让手续费，应当按照过错比例承担。三、基于案涉房屋未取得相关许可证而使《商铺权益变更协议》无效，则对于该合同中权利义务的概况转让并无依据，原告据此起诉被告亦无事实、法律依据。根据民法典的规定，债权转让必须是合法有效的债权，且债权的有效存在是债权转让的前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，是转让的标的不能。因此第三人将其在《商铺使用权出让合同》中的权利义务概况转让给原告的行为无效，原告并不能据此代替第三人起诉要求被告返还房屋转让款。综上，原告的诉请没有事实及法律的支撑，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告XX公司向本院提出反诉请求：1.原告支付被告房屋占用费191376.64元(房屋占用费按照1840.16元／月的标准，自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为191376.64元)；2.原告赔偿被告公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失2414.14元；3.原告支付被告市场管理费170872元(市场管理费包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、推广费等，市场管理费按照50元／月／平方米的标准自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为170872元)；4.原告承担本案诉讼费。庭审中，被告变更第2项诉讼请求为：原告赔偿被告公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失21539.25元。事实和理由：被告与第三人于2011年12月30日签署了《商铺使用权出让合同书》(编号：Ｂ078)，约定：被告将位于XX市使用权以968453元的价格转让给第三人，商铺建筑面积为32.86平方米，转让期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日止，合同期满前20天，原告向被告支付1元租金再续约20年，第二个合同期限届满再免费顺延20年。同时，合同约定该出让费中包括公共设施使用费、装修费、设备费等(统称配套费)以及租金；开业三年内被告有权按照每月50元／平方米的标准向原告收取市场管理费(含经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)。2016年9月10日第三人将该商铺转让给原告并签署《商铺权益变更协议》，约定：第三人将该商铺转让给原告，第三人与原告向被告申请变更该商铺登记，被告同意协助办理变更手续，第三人与原告之间的转让权利义务与被告无关，被告仅是作为管理人履行管理义务。之后，原告因经营不善单方向XX市第二人民法院提起本诉的诉讼，并且基于合同无效的情况下要求被告返还出让费。如果法院最终认定双方存在合同关系，那么鉴于原告自2012年1月1日即开始占用被告的该商铺并使用该商铺，根据《商铺使用权出让合同》的约定以及市场租金水平，原告应参照相关合同，按照1840.16元／月的标准向被告支付房屋占用费。原告支付的出让费968453元中包含租金以及公共设施使用费、装修费、设备费(统称配套费)，那么据此发生的配套费折旧损失应当由原告赔偿给被告。并且原告使用该商铺过程中享受了被告提供的市场管理服务，应当按照约定支付市场管理服务费。为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉。原告何XX针对被告XX公司的反诉辩称，案涉商铺实质上并未交付给第三人，原告也并未从第三人手上拿到商铺钥匙，所以被告要求原告支付房屋占有使用费折旧损失和市场管理费没有事实和法律依据。被告答辩所称否定了原告的适格主体的问题和反诉请求是相互矛盾的。商铺存在变更协议是合法有效的，第三人实质上是把商铺使用权出让合同书的权利义务概括转让给原告，合同书的权益包括了合同无效后可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或赔偿损失的权利，权利具有财产的属性，可以作为转让合同的标的，原告也依法向第三人支付了对价，且被告在三方协议中签字盖章确认第三人转让商铺使用权益给原告，故协议在三方之间均有效。经审理查明：2011年12月30日，第三人作为乙方(受让方)，被告作为甲方(出让方)，签订了一份《商铺使用权出让合同书》，约定：“第一条“XX城”项目为甲方开发。项目一层、二层、三层、四层作为商场商铺使用，甲方同意将商场二层B078号商铺使用权出让乙方，商铺面积32.86平方米(建筑面积)，乙方同意按本合同约定条件受让该商铺使用权并接受甲方的统一管理。第三条商铺使用权出让期限为20年。1.即由商铺约定交付日2012年1月1日起，至2031年12月31日止。甲方应于出让期限开始之日前将商铺交付给乙方使用，交铺具体标准及商铺所在楼层平面图见本合同附件。2.本合同期限届满前90天内，乙方应明示是否续约，如乙方同意续约，于本合同到期前20天向甲方交付合同期租金总计壹元即视同同意续约。3.第二个合同期即本合同到期顺延二十年。第四条乙方同意对其所受让之商铺前五年合同期内委托甲方自行或外聘专业经营管理公司的形式进行统一市场开发、招商及经营管理，在乙方同意的前提下，有关委托经营管理事宜另行签定《XX城委托经营管理协议》。第五条在本合同正式生效前，乙方应向甲方缴纳商铺使用权出让费共计968453元，商铺使用权出让费包括公共设施使用费、装修费、设备费(以下统称配套费)及租金；在商铺使用期内，乙方无需缴纳商场建筑主体维修维护、公共设施设备更换维护等费用；上述出让费不包括商铺经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费等日常经营各项费用及商铺内装修费用。第六条付款方式，前条所述之乙方应付总款额，乙方可选择按以下第贰种方式支付：2、分期付款：在签署本合同时应付首期款50%(含定金)，剩余50%的款项免息分36期(最长不超过三年)支付，每个月应付13451元。第七条乙方不可撤销的委托甲方对“XX城”项目进行统一开发、招商及经营管理，本合同所指“配套费”由甲方收取并监管使用，日常经营管理及相关收费及调整安排均由甲方负责。第八条除配套费和租金外，乙方仍需按规定支付经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费等其他必须的经营性费用，甲方有权根据商场的实际经营情况对上述费用作适当调整。1、市场管理费：按建筑面积算，开业三年内每月50元/㎡(含经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)，三年后，甲方有权根据经济增长进行适当的调整，乙方应无条件接受该调整；2、当地政府及有关部门向乙方收取的费用由乙方自行负担，所有费用在收取管理费时同时收取，如拖延甲方将收取相关滞纳金；3、上述相关经营性费用及相关税费乙方需于每月5日前缴交。第二十三条甲方以下行为构成严重违约，乙方有权单方解除合同，并要求赔偿。1、甲方未能按约定时间交付商铺逾期超过6个月，乙方有权解除本合同，要求甲方返还所收款项并支付同期贷款利息。”同日，第三人作为甲方，XX市驰宏物业管理有限公司(简称“驰宏公司”)作为乙方，被告作为丙方，三方签订了《XX城委托经营管理协议》，约定：“甲乙丙三方根据甲丙双方签订的《商铺使用权出让合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，就委托经营管理XX城项目2楼B078号商铺的有关事宜，订立本协议，谨以共同遵守：第一条委托经营，1、“XX城”为丙方所开发的项目，丙方不可撤销的委托乙方作为“XX城”项目物业管理人，由乙方负责商场规划、装修、市场开发、招商及物业管理。2、甲方受让丙方“XX城”商场二层B078号铺(建筑面积为32.86㎡)，并委托乙方对该物业实行整体统一管理，即以乙方名义出租和招商、甲方不参与任何管理事务并不得与第三方签订与上述物业相关之任何租赁合同。第二条委托经营期限，甲方委托乙方管理期限为5年，委托管理期从该项目正式开业日起算，最迟不超过2012年1月1日，正式开业日以报纸、电视、楼体广告、户外广告、书面通知等形式所确定的开业日期为准。在此期限内，甲方授予乙方之委托权限不可撤销。第三条委托期内配套费、租金及经营收益，1、自商场开业当日起计甲方前3年收益共计为商铺受让款总额的20%，该收益在甲方受让丙方商铺时，从其受让款中直接扣减。2、甲方第四、五年的收益由乙方按当时市场租金水平返还，甲方同意接受该调整。乙方每半年支付一次给甲方，在每满半年后的30天内支付。3、甲方在五年委托管理期限内无需向乙、丙方支付市场管理费(包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)。4、在五年的委托经营期限内，该商铺的租金由丙方收取，市场管理费由乙方收取。第四条委托经营期限届满，2、本协议约定之委托管理期限、租赁合同期同时届满的，如甲方不需乙方继续管理的，可提前一个月书面要求自行管理商铺，如期不提出书面申请的，将视为甲方同意继续委托乙方管理，截至甲方首次提出书面申请时或甲方使用权期限届满时止。第五条商铺交付，3、丙方将商场交付给乙方管理之日同时视为甲方交付商铺给乙方委托管理之日。”　　2016年9月10日，第三人作为甲方、原告作为乙方，被告作为丙方，三方签订了《商铺权益变更协议》，约定：“甲乙双方经充分友好协商，甲方同意将其通过合作建房取得的商铺转让给乙方，为明确各方的权利义务，特签订本协议同日，原告向被告支付了转名手续费3000元，被告开具了收款收据。原告提交了第三人于2020年6月11日向其出具的情况说明，载明：本人罗XX，身份证号码：44xxx08××××，于2016年9月10日将位于XX市郭武“百达国际电商城”专案二层Ｂ078号商铺转让给何XX。本人将上述商铺转让给何XX的事宜已得到XX市XX置业有限公司的确认，并签订了三方协议，故本人于2011年12月30日与XX市XX置业有限公司签订的《商铺使用权出让合同书》的权利义务已概括转给何XX，特此说明。原告主张第三人已向被告支付了全款，2011年12月30日支付了首期款290535.9元，之后支付了36期，每期13451元，共计向被告支付了774762.4元，原告接手的时候向第三人支付了全部款项，明确诉请中要求被告返还的款项为774762.4元。被告主张第三人共计向被告支付了80%的款项为774762.4元，另外20%是抵扣了前三年的收益，收到最后一笔款项的时间为2014年12月24日。庭审中，原告明确利息以774762.4元为基数，从2014年12月24日起算。被告确认案涉商铺未取得《建设工程规划许可证(正证)》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记。被告提交了其分别与案外人XX、吴天照签订的两份《XX城商铺租赁合同》，以上事实，有原告提交的《商铺权益变更协议》、收款收据、见证书及《商铺使用权出让合同书》、《XX城委托经营管理协议》、情况说明，被告提交的《商铺使用权出让合同书》、《商铺权益变更协议》、《XX城商铺租赁合同》、评估报告、《建设工程规划许可证》副证，以及当事人陈述、复函和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：　　关于合同权利义务转让的问题。原告、被告及第三人签订了《商铺权益变更协议》，约定第三人同意将案涉商铺的权益全部转让给原告，原告和第三人共同向被告提出商铺转让变更登记申请，被告同意原告和第三人共同提出的商铺转让变更登记申请，并协助办理相关变更手续。据此，三方的行为构成合同的权利义务一并转让，故在签订《商铺权益变更协议》之后，第三人已从《商铺使用权出让合同书》中退出，原告成为《商铺使用权出让合同书》的乙方即受让方。　　关于《商铺使用权出让合同书》的效力问题。《商铺使用权出让合同书》的出让方为被告，受让方为原告，从《商铺使用权出让合同》的名称、内容以及目的来看，原、被告双方经协商达成了出让案涉B078号商铺使用权的一致意见，原告亦通过先支付首期，后分期付款的形式向被告支付了购房款共计774762.4元，双方之间的关系符合房屋买卖合同关系的特征，故本院认定案涉《商铺使用权出让合同》的性质为房屋买卖合同。对于合同效力，依照关于“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告确认案涉房屋未取得《建设工程规划许可证(正证)》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记，故案涉《商铺使用权出让合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同。　　关于返还款项的问题。由于合同无效，依照关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告有权要求被告返还其已支付的购房款774762.4元，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。利息属于孳息，应当一并返还，原告最后一次支付款项的时间为2014年12月24日，原告诉请利息以774762.4元为基数，从2014年12月24日起计算至款项付清之日止有理，本院依法予以支持，但原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%则缺乏依据，故利息应当以774762.4元为基数，从2014年12月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。　　关于房屋占有使用费的问题。(一)案涉商铺是否交付的问题。《商铺使用权出让合同书》是2011年12月30日签订的，其上载明商铺使用权出让期限为20年，由商铺约定交付日2012年1月1日起至2031年12月31日止，被告应于出让期限开始之日前将商铺交付给第三人使用。由此可知，双方签订合同时，案涉商铺已是可交付的状态，第三人也一直按月支付受让款至2014年12月24日。根据第三人、被告以及驰宏公司于2011年12月30日签订的《XX城委托经营管理协议》的约定，被告将商场交付给驰宏公司管理之日同时视为第三人交付商铺给驰宏公司委托管理之日，故签订合同后，被告无需直接向第三人交付商铺，被告向驰宏公司交付商铺进行管理即视为被告已向第三人交付了商铺。且协议还约定自商场开业当日起计第三人前3年收益共计为商铺受让款总额的20%，该收益在第三人受让被告商铺时，从受让款中直接扣减。从第三人支付的受让款情况看，当时亦已抵扣了20%的受让款。据此，本院认为虽然签订合同后被告未直接向第三人交付案涉商铺，但应当视为被告已向第三人交付了案涉商铺，交付的时间为2012年1月1日。原告、被告、第三人于2016年9月10日签订《商铺权益变更协议》，原告取代第三人成为了受让人。《XX城委托经营管理协议》约定了“本协议约定之委托管理期限、租赁合同期同时届满的，如甲方不需乙方继续管理的，可提前一个月书面要求自行管理商铺，如期不提出书面申请的，将视为甲方同意继续委托乙方管理，截至甲方首次提出书面申请时或甲方使用权期限届满时止”，在未有证据证明第三人、原告有提出过申请或收回商铺的情况下，应视为案涉商铺一直处于委托管理的状态。在案涉《商铺使用权出让合同书》无效的情况下，原告亦应将案涉商铺返还给被告。(二)占有使用费。根据合同无效的处理原则，双方应各自向对方返还因合同取得的财物，由于本案中原告取得的是案涉商铺的占用和使用权益，该种权益无法直接返还，故原告应折价补偿给被告；关于补偿的标准，案涉《商铺使用权出让合同书》的性质为房屋买卖合同，双方于签署合同时已经对房屋的价值达成合意，即原告以出让款968453元加1元换取案涉商铺40年的使用权，因此，虽然案涉合同无效，但以当事人在合同中的意思表示为标准计算占有使用费，更符合诚实信用及公平原则。占有使用费的标准按照买受人与出卖人约定的合同总价款968454元除以合同约定的房屋使用年限40年，计算出每年的占有使用费为24211.35元，进一步得出每月的占有使用费为2017.61元。被告诉请按照1840.16元/月的标准计算占有使用费，属于对自身权利的处分，本院予以确认。综上分析，被告要求原告自2012年1月1日起，按照每月1840.16元的标准支付占有使用费至案涉商铺返还之日止，本院予以支持。　　关于折旧损失问题。结合《商铺使用权出让合同书》第五条载明的“在本合同正式生效前，乙方应向甲方缴纳商铺使用权出让费共计968453元，商铺使用权出让费包括公共设施使用费、装修费、设备费(以下统称配套费)及租金”内容，上述焦点中原告承担的占有使用费是以出让费为标准衡量折价补偿，已包含了对公共设施使用费、装修费、设备费的补偿，因此，被告再主张原告支付公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失，缺乏依据，本院不予支持。　　关于市场管理费的问题。《XX城委托经营管理协议》约定“甲方在五年委托管理期限内无需向乙、丙方支付市场管理费(包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)”，且在未有证据证明第三人、原告有提出过申请或收回商铺的情况下，应视为案涉商铺一直处于委托管理的状态，故在《商铺使用权出让合同书》无效的情况下，原告亦无需向被告支付市场管理费。因此，被告诉请原告支付市场管理费，缺乏依据，本院不予支持。　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果　　一、被告XX市XX置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何XX返还购房款774762.4元及利息(利息以774762.4元为基数，从2014年12月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止)；　　二、原告何XX应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告XX市XX置业有限公司支付占有使用费(按照每月1840.16元的标准，自2012年1月1日起支付至案涉商铺返还之日止)；　　三、驳回原告何XX的其他诉讼请求；　　四、驳回被告XX市XX置业有限公司的其他反诉请求。

审 判 长　宋 X

人民陪审员　麦XX人民陪审员　卢XX

二〇二一年一月二十六日书 记 员　章XX