一、案情简介：

原告：甲

被告：乙、丙

两被告经原告居间服务，成功于2017年1月21日签订《房地产买卖合同》，合同约定两被告通过原告出售及购入位于××镇××路××花园××房的物业，转让成交价为人民币520000元。合同还约定鉴于原告已促成两被告之间买卖合同的成立，两被告确认被告丙向原告支付15600元作为佣金，若两被告任何一方未能依合同条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予原告人民币15600元作为违约金。被告丙于2016年6月21日向法院提起诉讼，请求法院判令被告乙继续履行《房地产买卖合同》并提交材料办理房产过户手续，法院认定被告乙拒绝继续履行的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告认为，原告已成功居间两被告之间的交易，两被告应依约向原告支付居间报酬，现被告乙违反合同约定导致交易无法完成，应依约向原告支付违约金。

二、法院裁决：

1、被告乙、丙于本判决生效之日起七日内分别向原告甲支付中介服务费12636元、1404元；

2、驳回原告甲的其他诉讼请求。

三、法律分析：

本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”案涉房地产买卖合同已明确载明合同包括买卖合同关系和居间合同关系，并确认乙、丙系经甲居间服务正式出售与购入案涉房产。因此，甲在本案中主张中介服务费的条件成就。

本案的争议焦点有：1.甲公司诉请两被告额外支付15600元违约金是否应予支持；2.案涉中介服务费的支付标准及支付主体问题。

针对争议焦点一。案涉合同约定，对于本次促成交易甲应获得的中介服务费为15600元，该笔中介服务费由买方（乙）支付，佣金应于双方签署《xx省买卖合同（适用二手房买卖）》前全部付清，若任何一方未能依合同条款卖出或买入该物业，则毁约方须向甲支付15600元作为违约金。根据上述合同条款约定，甲公司获取中介服务费的情况有两种：正常交易，则由买方（丙）支付；一方违约导致交易无法完成，则由违约方支付。甲公司主张上述合同条款约定应理解为买方应向其支付中介服务费的同时如果出现违约行为导致合同无法履行，则违约方还应向其再支付等额中介服务费。本院认为，甲公司的上述理解明显与日常交易惯例不符，也不合常理。房地产买卖交易中，中介服务公司的作用是促成交易，并协助办理房产交易手续促使交易顺利完成。若中介服务公司能因一方违约导致交易失败而获得比正常中介费更高的利益，则不利用敦促中介服务公司为交易的顺利完成提供服务。

对于争议焦点二。甲公司作为房产交易中介，其提供的中介服务除了促成双方签订合同外，还包括在卖方办妥注销抵押登记后保管房产证件、协助办理贷款申请手续、协助办理递件过户手续及收楼手续等，但本案交易在双方办理了注销抵押登记手续及申请按揭贷款手续后就没有再履行，即甲公司的中介服务亦没有完全服务完毕。根据合同的履行情况及甲公司提供的中介服务事项考量，本院将甲公司应收中介服务费酌定为应收款的90%即14040元（15600元×90%）。根据案涉合同约定，本案房产交易的中介服务费应由违约方支付。因丙与乙在案涉房产交易过程中均存在过错，相较双方的过错程度，本院认为乙应对中介服务费承担90%的支付比例（即14040元×90%=12636元），丙应对中介服务费承担10%的支付比例（即14040元×10%=1404元）。

四、律师建议：

1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。居间合同是双务、有偿、诺成合同。

2、关于格式合同的解释，甲公司作为提供格式合同的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定。