代 理 词

合议庭：

黑龙江合林律师事务所接受本案原告xxx的委托，指派我担任其一审诉讼代理人出庭参加今天的庭审活动，通过庭前的调查了解及刚才的法庭调查，本案的事实情况已经查清，现根据本案的实际情况结合相关的法律、法规规定，发表以下代理意见，希望合议庭能充分采纳：

一、2007年原告与被告建立了房屋租赁法律关系

2006年12月11日原、被告经过平等协商共同签订了《房屋租赁合同》，合同约定2007年租金为15000元。其余每年租金随行就市双方另行商定一年一定。随后，原、被告均按合同约定履行了各自的义务。因此，2007年原、被告之间形成了房屋租赁合同关系,双方均应受房屋租赁合同的约束，认真履行合同约定的义务。

二、被告未交纳2007年—2008年供热费违反了合同约定，应赔偿原告的损失

《房屋租赁合同》第4条第2款约定：“租赁期间，房屋所发生的水电费、治安排污卫生费、供热费等由乙方承担。”但是被告没有按约定交纳2007——2008年度供热费，嘉源供热站依据《黑龙江省供热管理条例》的规定责令原告交纳2007——2008年度热能损耗补偿费，2008年 4 月 日，原告为被告补交热能损耗补偿费（余热费）1100元（收据为证）。被告在承租期内未交纳供热费，其行为已构成违约并致使原告为此损失1100元。依据合同法的规定，被告应当赔偿原告为其补交的1100元余热费。

三、被告未经原告同意擅自拆改结构、增建他物给原告造成了经济损失应当依法赔偿

《房屋租赁合同》第10条在乙方违约责任条款中第2项约定“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。” 同时，《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。”本案被告承租房屋期间，在明知双方所签合同有明确约定的情况下，未经原告书面同意就擅自将承租房屋二楼的卫生间改造成了厨房，并在承租房屋内增建了一些木质隔板房间，其行为不既违反了双方的合同约定，也违反了《城市房屋租赁管理办法》的规定，已构成违约，依据《合同法》第223条关于：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”及《城市房屋租赁管理办法》第23条第2款：“因承租人过错造成房屋损坏的、由承租人负责修复或者赔偿。”的规定，由于被告搬离承租房屋时拆除了其改建的厨房和增建的木质隔板房间，给原告的房屋造成极大损害，原告依法享有诉求被告因其违约行为给原告造成的经济损失予以赔偿的权利。被告搬离承租房屋后，原告为了恢复出租房屋二楼原有的卫生间及其他被损部分，2008年4 月，原告雇用王道印在二楼原址按原面积重新修建了卫生间，对房屋被损部分重新修复，共花去建材及工人费用5760元，有施工人员王道印及相关购货票据足以证明。该笔损失系被告擅自拆改房屋结构和增建他物所造成的，应当由被告予以赔偿。

四、合同期满后，被告占用原告承租房屋应当给付房屋使用费

2007年12月份合同履行期满后，原、被告未能就2008年度的租金达成共识，双方没有建立新的房屋租赁合同关系。但被告却没有在租赁期满后及时倒出房屋，直到2008年2月11日才在原告多次催促下最终搬离承租房屋。由于被告在租赁期满后仍占用原告房屋，所以被告应当给付原告房屋使用费4000元。计算方法为占用原告房屋二个月的租金4000元，按年租金25000元。

五、原告不存在违约事实，被告的反诉事实不存在，反诉理由不成立

1、诉争房屋租赁合同的性质。

在原、被告所签订的《房屋租赁合同》中双方虽有租期10年的约定，但该约定仅为双方之间的意向性约定，也就是说，作为原告有将房屋出租10年营利的意向，作为被告有承租房屋10年从事经济活动的意向，但原告的房屋是否能出租给被告使用10年，或被告是否能承租原告房屋10年，这完全要视双方每年12月份所商订的下一年的租金情况而定，关于这一点，原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时是明知且无异议的。如果双方就租金能达成一致，下一年度原、被告才又建立新的房屋租赁关系，被告才能继续承租原告的房屋使用。如果协商不成，则下一年度原、被告不能建立新的房屋租赁关系，原告可以将房屋出租他人，被告也可以另行承租他人房屋。所以原被告间的具体租赁期限并不必然受合同中10年约定的限制，而是视原被告每一年末就下一年度租金是否能达成合意而定。

2、原被告之间的房屋租赁合同期限仅为一年。

《房屋租赁合同》第3条第1项约定，除第一年租金为150元外，其余每年租金，随行就市双方另行商定一年一定。该条款足已表明，原、被告之间的房屋租赁关系是一年一建立的，每次的具体租房期限仅为一年。双方第一年的租金为15000元，租赁期限自2006年12月11日起至2007年12月11日止。原告已按合同约定将房屋交付被告使用一年有余，已按约定全面履行了合同义务。双方2007年度的租赁关系已经结束，原、被告之间的债权债务消灭，双方不再受2007年度的租房合同关系的约束。

3、原告将2008年房租涨至30000元不违反约定。

2007年10月份，原告根据房屋租金大幅度上涨的事实，参考相同地段、相同朝向、相同面积的其他房屋2008年租金涨至30000元的实际情况，依据合同约定的“其余每年租金，随行就市，同等条件下年租取中间值”，原告提出2008年租金为30000元正是履行双方合同的约定。在庭审中，原告向法庭提供了前进客运综合楼与原告出租房屋相同地段、相同朝向、相同面积的南三号门市房房主郑艳彬与承租人鲍春和于2008年1月19日签订的房屋租赁合同，2008年租金为30000元。南四号门市房房主马广权的调查笔录及书面证言也证实其2008年租金涨至30000元及2008年5月份原告将房屋以30000元的租金租给崔树的房租合同，而且崔树在出庭用证时证实其在签订合同之前已向与原告房屋同等条件的其他房屋承租人查询2008年租金都是30000元。以上事实足以证实，原告2008年房租30000元的数额正是履行双方约的“随行就市同等条件下年租取中间值”的合同义务，房租价格合情合理。

4、至于被告提出2008年被告姐姐陈建英租开发商孙海涛的门市房年租金8000元，原告的租金不是随行就市同等条件取中间值的主张是不成立的。

首先，被告姐姐承租的房屋与原告的房屋没有可比性。

（1）2008年被告姐姐承租的房屋是开发商一直未能出售的置留房屋，所以只要有人租用开发商可以不计成本的出租房屋，至少还可以有一定收入，总比空房闲置无收入房屋的强，而原告的房屋在工程尚未竣工时就被大家抢购，原告购买房屋后立即就出租出去了，而原告购买该门市房就是为了盈利，所以原告不可能不计成本的廉价出租。

（2）原告的房屋位于前进农场最繁华的商业区，而被告姐姐承租的房屋是客运综合楼西侧的房屋，经商条件极差，这也是该房屋至今未能售出的主要原因。

（3）原告的房屋面积为153平方米，而被告姐姐承租的房屋面积只有116平方米，面积不同当然租金就不相同，所以，原告房屋的租金多于被告姐姐承租的小房租金是正常的。鉴定以上理由，被告姐姐租房的租金与原告房屋的租金根本不具可比性。

其次，庭审中被告只向法庭出具了其姐姐与孙海涛订立的一份租房合同，再无任何证据证实前进客运综合楼门市房的2008年租金情况，更无与原告房屋同等条件的房屋 2008年度的租金数额。而仅凭这一份租房合同根本不能证实前进客运综合楼门市房2008年租金的实际市场行情，更无法证实原告房租30000元不是同等条件下取中间价。

最后，被告在庭审中一再提出原告2008年租金30000元不是“随行就市，同等条件下取中间值”违反了合同约定，是违约行为，但是其除了口说之外，没有向法庭提供确凿、充分的证据支持其主张。根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条也规定：“当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 被告提出原告的30000元租金不是2008年前进客运综合楼南侧门市房随行就市同等条件年租取中间值的主张不成立。

六、2008年原、被告未能建立新的房屋租赁关系

2007年10月，在2007年度房屋租期尚有一个多月届满时，原告就依据房屋租赁合同中的约定告知被告2008年度租金为30000元，当即被告就表示不同意。在随后的近2个月的时间里，原告与被告经过多次协商但终未就下一年即2008年的租金问题达成一致，被告不同意继续承租原告的房屋，原告与被告没有形成新的房屋租赁合同法律关系。2007年租房合同已经履行完毕，且被告未对原告的履约提出任何异议，2008年原、被告没有建立房屋租赁合同关系。无合同又有何约可违？被告要求原告承担违约责任的主张是于事无据，于法相悖的无理诉求。

七、如果按照被告的主张，双方的房屋租赁合同的期限是10年。那么，原、被告就没有必要对每一年的租金每年进行一次协商，而应当一年一年地按照合同约定将合同履行下去。可实际上，原、被告所签订的房屋租赁合同根本无法连续履行10年，必须在每一年合同期限届满前，原、被告双方必须对下一年的房租重新进行协商，只有双方对新一年的房租数额达成一致，双方才能建立新的房屋租赁关系，继续履行合同义务。否则，原、被告将根本无法继续履行双方所签订的租房合同。可见，原、被告所签订的房屋租赁合同具体期限不是被告主张的10年而是原告主张的1年。原告已履行完一年的合同义务，不存在违约事实。

退一万步讲，即便原、被告的租房期限是10年，那么，，原告按照2008年前进客运综合楼南侧与原告房屋相同条件的租金涨到30000元的实际情况，于2007年10月在第一年合同期限届满前一个多月告知被告2008年租金为30000元的作法，正是原告履行《房屋租赁合同》第3条第1项约定的行为，系如约履行合同义务的正当行为。在随后的一个多月时间内，双方经过多次协商终未就2008年租金达成共识，原、被告未能建立2008年度房屋租赁关系，原告仍不存在违反合同义务的事实，更不应承担违约责任。

八、被告装修房屋所花费用应由其行承担损失

2006年12月，原、被告在签订房屋租赁合同时，针对每年租金涨幅不定的现实情况，双方明确约定了除2007年为租金15000元外，“其余每年租金随行就市双方另行商定一年一定，同等条件下年租金取中间值。”足见被告对合同第一年期满后，双方的租赁关系是否能继续建立乃是未知数是心知肚明的，但被告却按照超一年期限10倍的使用年限投入金钱来装修承租房屋，所造成的损失完全系被告的自愿行为所致，与原告毫无任何关系，应当由被告自行承担损害后果。否则如果被告按使用50年的标准来装修承租房屋，难道还要求原告将房屋出租给被告50年不成？这显然不合情理。因此，被告应当对自己的过错所造成的损失自行承担责任，而不应责令原告对此承担赔偿责任，这样对原告是极不公平的，侵害了原告的合法权益。

综上所述，鉴于原、被告诉争的房屋租赁合同的性质，房屋租赁关系的期限仅为一年及2008年以后原、被告就房屋租赁关系未达成共识，双方未再建立房屋租赁合同关系等事实，原、被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，原告不存在违反合同约定的行为，被告要求原告承担违约责任赔偿被告损失的主张既无事实根据，也无法律依据，请求法庭依法驳回被告的反诉请求，并判令被告赔偿原告的各项损失，以体现法律的公平与公正。

以上代理意见，谨供审判长、审判员参考

代理人：孙小风

二0一0年六月二十五日