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云南省昆明市中级人民法院民事判决书 ( 2011)昆民一终字第65号

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云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

( 2011)昆民一终字第65号

上诉人（原审被告、反诉原告）孙瑞雪，女，1979年2月1日出生，汉族，云南省昆明市人，系南方电网云南电网公司昆明供电局工作人员，现住昆明市耀龙康城6栋3单，咨201室，身份证号码53010319790201252X。

委托代理人陈江、洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）冯灵羽，女，1977年6月24日出生，汉族，云南省昆明市人，个体工商户，现住昆明市青云街9号，身份证号码：530103197706240920。

委托代理人王黎轩，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人孙瑞雪因与被上诉人冯灵羽房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院( 2010)五法民二初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月14日受理后，依法组成合议庭于2011年1月30日开庭进行了审理。上诉人孙瑞雪及其委托代理人陈江、洪雨泉，被上诉人冯灵羽的委托代理人王黎轩到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院经审理确认如下法律事实：原告于2008年2月3日取得本市北门街与青云街之间翠明园小区D幢S7-8-2号的房屋所有权证。原、被告于2009年3月25日签订租赁协议，约定原告将自己的铺面租给被告，租期自2009年5月5日至2011年5月4日止，租金第一、二年为70000元，第三年为80000元，在租赁每一年到期之前一个月内交付第二年租金；原告正式移交出租房屋之日起15天，为原告给予被告的装修期，在此期间内免交租金，被告在2009年3月25日先缴纳租房定金5000元，原告正式将出租房屋交给被告之日起，补齐第一年房屋租金；双方还约定不论任何一方造成出租协议全部不履行或部分不履行，必须按当年出租费的10%支付违约金给对方。若违约金不足以弥补对方的直接经济损失，须按损失与违约金的差额予补足赔偿等内容。协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告支付了押金5000元及第一年租金70000元；按协议约定，被告于2010年5月4日应缴纳第二年租金70000元。另确认：本案房屋至今由被告管理使用。由于至今被告未缴纳欠租，为此愿告诉至法院。请求：一、解除原告冯灵羽与被告孙瑞雪于2009年3月25日签订的《租赁协议》；二、判令被告支付违约金7000元及被告逾期使用青云街11号房屋租金29165元；三、本案诉讼费由被告承担。同时，被告提出反诉，请求：一、判令驳回原告的全部诉讼请求，继续履行双方签订的《租赁合同》；二、判令原告承担违约金7000元；三、判令原告承担经营损失40000元；四、本案本诉与反诉费由原告承担。

原审法院认为：本案系房屋租赁合同而引发的纠纷，原、被告于2009年3月25日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行套自的权利义务。根据协议约定被告应于2010年5月4日支付第二年租金70000元，由于被告未按约支付租金，导致了该纠纷的发生，对此被告负有完全责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告诉请解除与被告签订的租赁协议，原审法院依法予以支持，被告依法应将该铺面腾还原告；根据双方协议约定，不论任何一方造成出租协议全部不履行或部分不履行，必须按当年出租费的10%支付违约金给对方，故原告诉请被告支付违约金7000元，原审法院依法予以支持。由于被告至今占用该铺面，原告诉请被告支付该铺面2010年5月4日至2010隼10月4日止的铺面占用费，该费比照租金计算为29166.67元（70000元_12个月X5个月=29166.67元）。对于被告的反诉，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现由于被告无证据证明原告违约，故对被告的反诉依法不予支持。据此，依照“中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告冯灵羽与被告孙瑞雪于2009年3月25日签订的《租赁协议》；二、被告孙瑞雪于本判决生效后三日内将位于昆明市北门街与青云街之间翠明园小区D幢S7-8-2号的铺面腾还给原告冯灵羽；三、被告孙瑞雪于本判决生效后三日内支付原告冯灵羽违约金人民币7000元，同时支付原告冯灵羽2010年5月4日至10月4日的铺面占用费人民币29166.67元j四、驳回被告孙瑞雪的反诉请求。本诉案件受理费人民币704元减半收取，由被告孙瑞雪承担人民币352元，反诉案件受理费人民币488元（已减半收取由被告孙瑞雪承担。

原审判决宣判后，孙瑞雪不服，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销昆明市五华区人民法院( 2010)五法民二初字第547号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、判令支持上诉人一审反诉请求；三、由被上诉人承担本案一审、二审的全鄯诉讼费用。主要事实和理由为：一、双方于2009年签订《租赁协议》后，上诉人一直积极履行自己的义务，按时交纳租金。时至缴纳2010年租金时，上诉人自2010年4月27日起多次通过电话及上门寻访等方式与被上诉人联系，希望缴纳租金并继续履行租赁合同，但被上诉人却拒不收取租金，并多次通过电话方式告知上诉人其欲解除租赁合同并收回房屋。上诉人无法及时缴纳租金，系被上诉人拒收所致，而非被上诉人所称故意拖欠。原审判决解除双方所签订的《租赁协议》，并认定由上诉人承担违约责任，无任何事实及法律依据，依法不应得到支持。二、被上诉人拒收租金、人为造成上诉人违约及无端诉讼等行为，已严重干扰上诉人的正常经营活动，给上诉人造成巨大的损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人冯灵羽答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。

经审理，原审判决确认的事实除租赁截止日期的事实认定与二审不一致外，其余一审判决确认事实与二审查明的事实一致。

同时，本院二审另查明：一、上诉人与被上诉人一致确认，本案商铺租期自2009年5月5日至2012年5月4日止，<租赁协议》中“2011年”系笔误。二、2010年4月27日，上诉人的表姐即案外人徐俪维电话联系被上诉人要求按约支付2010年度房租，被上诉人拒绝接受房租，并明确表示不愿再将该商铺租赁给上诉人。2010年4月28日，上诉人到昆明真元公证处要求办理提存公证业务，因房屋租赁协议未带，故当日未能正带办理该项公证业务。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。

综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否构成违约？二、本案《租赁协议》是否应当解除？三、被上诉人是否构成违约？

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自的义务。关于上诉人是否构成违约的问题。对此，根据已经查明的案件事实，即2010年4月27日，上诉人表姐徐丽维电话联系被上诉人要求按约支付2010年度房租，被上诉人拒绝接受房租，并明确表示不愿再将该商铺租赁给上诉人；次日，上诉人亦到公证处欲办理公证提存业务，因资料不齐未能办理该项公证业务。上述事实能够证实上诉人并非恶意拒付租金，其未按约缴纳租金系因被上诉人明确表示欲解除合同并拒收租金所致。故被上诉人关于上诉人拖欠租金，构成违约并应承担违约金的诉请不能成立。同时，被上诉人以此为由解除合同的诉请亦不能成立，本院不予支持。原审判决解除双方签订的<租赁协议》并认定上诉人违约不当，本院依法予以改判。此外，本案诉争商铺一直由上诉人占有、使用，故上诉人仍应向被上诉人支付2010年5月4日至2010年10月4日期间铺面租金29166.67元。关于被上诉人是否构成违绚的问题。本院认为，上诉人所诉称的被上诉人违约的事由是：2010年6月20日后，被上诉人阻碍其重新装修商铺，导致不能正常经营，并产生40000元的经济损失。但根据上诉人所提交的证据，并不能证实其主张，故本案被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约金及经济损失的诉请不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：