昆明市五华区人民法院

民事判决书

( 2010)五法民二初字第547号

原告（反诉被告）：冯灵羽，女，1 9 7 7年6月24日出生，汉族，云南省昆明市人，个体工商户，住昆明市青云街9号，身份证号5 301 0 31977 0624092 0。

委托代理人：王黎轩，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人：杨建刚，男，1 9 7 8年7月4日出生，汉族，云南省弥勒县人，无业，住昆明市西园路卢家营村24号，身份证号53252619780704023X，特别授权代理。

被告（反诉原告）：孙瑞雪，女，1 9 79年2月1日出生，汉族，云南省昆明市人，在昆明供电局工作，住昆明市人民东路昆纺新村34栋2单元3楼1 0号，身份证号53010319790201252X。

委托代理人：李榕，男，1 982年11月11日出生，汉族，云南省昆明市人，个体工商户，住昆明市龙泉路34 3号6幢2单元302室，身份证号5 301 021 9 821111 0 31 3，特别授权代理。

原告冯灵羽诉被告孙瑞雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2 01 0年1 0月11日立案受理。被告孙瑞雪于201 0年11月9日提出反诉，本案依法由审判员孙敏霞适用简易程序于2 01 0年11月2 5日对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告委托代理人王黎轩、杨建刚，被告及其委托代理人李榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）冯灵羽诉称：原、被告于2 0 09年3月5日签订Ⅸ租赁协议》，约定由被告承租属于原告所有的位于青云街1l号商铺做服装生意，且双方还约定该房屋租金的具体交付期限和方式。到201 0年5月4日交付下一年房屋租金的期限已经届满，但被告没有交付租金给原告，原告多次打电话给被告催收租金，被告以种种理由拒绝交付租金，至今已有5个多月，被告还是未交租金。2 010年5月被告没有轻过原告同意，请工人对铺面进行装修被原告发现，原告经了解得知，被告要将该房屋转租他人。被告的行为已构成违约。故诉请法院1、解除原、被告签订的北门街与青云街之间翠湖明园小区D幢F一1右-5-6-38号房屋租赁合同。2、判令被告支付违约金7 00 0元及被告逾期使用青云街11号房屋租金2916 5元。3、本案诉讼费由被告承担。

被告孙瑞雪（反诉原告）辩称：被告已履行了合同义务，是原告拒绝收取被告的租金，原告明确表示拒绝收取租金，想单方解除合同，被眚已穷尽了所有交纳租金的渠道，违约的是原告，原告的诉请不应得到支持。由于原告的违约，致使被告近7个月无法正常经营，给被告造成了巨大的经济损失。故反诉原告1、判令驳回原告的全部诉讼请求，判令继续履行双方签订的《租赁合同》。2、判令原告承担违约金7 000元。3、判令被告承担经营损失4 0000元（从2010年5月至起诉之日止）。4、本案本诉与反诉费由原告承担。

原告冯灵羽（反诉被告）辩称：被告经原告多次催要，始终未支付租金，被告已根本性违约，我方有权解除合同。被告违反了协议约定，应按照协议约定的违约责任承担违约金7 000元。被告的经济损失40 000元，由于本案中被告是违约方，被告的损失与原告无关。

针对本诉中争议的事实，原告提供了下列证据证明：

一、房产证，证明原告是青云街11号房屋的所有权人，具有该房屋的合法租赁权，在对方违约时享有合同解除权。

二、租赁协议，证明原告与被告于2009年3月5日签订过房屋租赁合同，但是在合同履行期间被告逾期不付租金，擅自转租、改变房屋用途，违反合同中相关条款规定，构成违约的事实。

三、照片，证明被告在2 01 0年5月4日支付下一年房屋租金期限届满至今不支付租金，还一直占用原告青云街11号房屋的事实。

四、通话记录，证明原告用电话方式向被告7次催收房屋 租金但对方不支付租金的事实。

针对本诉中争议的事实，被告提供了下列证据证明：

一、身份证，证明被告是本案适格主体。

二、租赁协议，证明2 0 09年5月5日，被告与原告建立了租赁法律关系。

三，通话记录，证明被告在2 010年4月2 7日联系原告，要求按月缴纳租金，被原告拒绝。原告主张被告拒绝缴纳租金的违约金事由并不存在。原告企图通过不收取租金的方式，人为造成被告违约’，以达到解除《租赁合同》的目的。

四、王云波证言，证明被告通过提存公证的方式履行自己缴纳租金的义务，因公证处已不再办理此项义务，最终没有办理提存公证。

五、徐婧证言，证明被告没有按合同约定缴纳租金是原告拒绝收取租金所造成。

经质证，被告对原告提交的本诉证据一、二、三无异议，对证据三的合法性有异议，对证据四不认可。原告对被告提交的本诉证据一、二、三无异议，对证据三的证明内容不认可，对证据四、五不认可。

针对反诉中争议的事实，原告提供了下列证据证明：

一、房产证，证明原告是青云街11号房屋的所有权人。

二、租赁协议，证明被告在合同履行期间不按双方签订《租赁协议》中有关条款履行合同，构成违约的事实。

三、昆明公证处的情况说明，证明被告的提存不符合提存条件，提存不成的事实。

针对反诉中争议的事实，被告提供了下列证据证明：

一、身份证，证明被告是本案适格主体。

二、租赁协议，证明2009年5月5日，被告与原告建立了租赁法律关系。

三、通话记录，证明被告在201 0年4月2 7日联系原告，要求按月缴钠租金，被原告拒绝。原告主张被告拒绝缴纳租金的违约金事由并不存在。原告企图通过不收取租金的方式，人为造成被告违约，以达到解除《租赁合同》的目的。

四、王云波证言，证明被告通过提存公证的方式履行自己

缴纳租金的义务，因公证处已不再办理此项义务，最终没有办

理提存公证。我方已尽了一切履约手段。

五、徐婧证言，证明被告没有按合同约定缴纳租金是原告

拒绝收取租金所造成。由于原告违约，影响了被告的正常经营

活动，给我方造成了经济损失。

六、购销合同，证明由于原告的违约行为，导致被告关门

停业，大量货物积压不能及时销售，给被告造成了经济损失。

七、装饰装修工程施工合同，证明被戋对租赁物进行了高

额装修投资，由于原告的违约行为，造成被告租赁的店铺无法

经营，装修投资无法收回。

经质证，被告对原告提交的反诉证据一、二的质证意见与

本诉质证意见一致，对证据三无异议，正好证明了我方的证明

观点；原告对被告提交的反诉证据一、二、三、四、五的质证

意见与本诉的质证意见一致，对证据六、七认为与本案无关。

本院认为：被告对原告提交的本诉证据一、二、三无异议，

本院依法予以确认，证据四来源合法，对真实性依法予以确认；

原告对被告提交的本诉证据一、二、三无异议，本院依法予以

确认，证据四、五不符舍证据形式要件，依法不予确认；被告

对原告提交的反诉证据一、二无异议，本院依法予以确认，证

据三不符合证据形式要件，依法不予采信；原告对被告提交的

反诉证据一、二、三无异议，本院依法予以确认，证据四、五、六不符合证据的形式要件，依法不予采信。

综上所述，经审理本院依法确认下列法律事实：原告于2 008

年2月3日取得本市北门街与青云街之间翠明园小区D幢S7-8-2号的房屋所有权证。原、被告于2 009年3月2 5日签订租赁协议，约定原告将自己的铺面租给被告，租期自2 009年5月5日至2 011年5月4日止，租金第一、二年为7 0 000元，第三年为8 00 0D元，在租赁每一年到期之前一个月内交付第二年租金；原告正式移交出租房屋之日起1 5天，为原告给予被告的装修期，在此期间内免交租金，被告在2 009年3月2 5日先缴纳租房定5 000元，原告正式将出租房屋交给被告之日起，补齐第一年房屋租金；双方还约定不论任何一方造成出租协议全部不履行或部分不履行，必须按当年出租费的1 0%支付违约金给对方。若违约金不足以弥补对方的直接经济损失，须按损失与违约金的差额予补足赔偿等内容。协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告支付了押金5 00 0元及第一年租金7 00 00元；按协议约定，被告于2 01 0年5月4日应缴纳第二年租金700 00元，由于至今被告未缴纳该租金，为此原告诉至本院。

另确认：本案房屋至今由被告管理使用。

本院认为：本案糸房屋租赁合同而引发的纠纷，原、被告于2 009年3月2 5日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据协议约定被告应于201 0年5月4日支付第二年租金7 0000元，由于被告未按约支付租金，导致了该纠纷的发生，对此被告负有完全责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告诉请解除与被告签订的租赁协议本院依法予以支持，被告依法应将该铺面腾还原告；根据双方协议约定，不论任何一方造成出租协议全部不履行或部分不履行，必须按当年出租费的1 0%支付违约金给对方，故原告诉请被告支付违约金7000元本院依法予以支持，由于被告至今占用该铺面，原告诉请被告支付该铺面2 01 0年5月4日至2 01 0年10月4日止的铺面占用费，该费比照租金计算为29166. 67元（7 0 000元÷12个月x5个月=29166. 67元）。对于被告的反诉，根据最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。故由于被告无证据证明原告违约，故对被告的反诉依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，“中华人民共和国民事诉讼法笫六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告冯灵羽与被告孙瑞雪于2 009年3月2 5日签订的《租赁协议》。

二、被告孙瑞雪于本判决生效后三日内将位于昆明市北门街与青云街之间翠明园小区D幢S7-8-2号的铺面腾还给原告冯灵羽。 三、被告孙瑞雪于本判决生效后三日内支付原告冯灵羽违约金人民币7 000元，同时支付原告冯灵羽2 01 0年5月4日至1 0月4日的铺面占用费人民币29166. 67元。

四、驳回被告孙瑞雪的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币704元减半收取，由被告孙瑞雪承担人民币3 52元，反诉案件受理费人民币488元（已减半收取）由被告孙瑞雪承担。

如不服本判决，可于判决书送达之艮起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。

审 判 员 孙敏霞

二○一○年二月三日二十六日

书 记 员 朱 瑾