房产抵押后出租，抵押权行使后租赁合同对受让人是否有效

1、无效。

A诉B排除妨害纠纷案

　　原告A。　　法定代表人XX，总经理。　　 被告B。　　法定代表人XX，执行董事。　　　　　　原告A诉称：2001年1月23日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）与XX支行签订了《最高额抵押合同》，双方约定XX公司将沪房地南汇字[2002]第XX号等房产作抵押向银行借款，并办理了房地产他项权利登记。2009年5月11日，被告与XX公司签订租赁合同一份，约定，XX公司将沪房地南汇字[2002]第XX号房产区域内自行车棚和车棚以西场地租赁给被告经营使用，租金为每年4万元（人民币，下同）。后因XX公司资不抵债，故对其抵押的房产及土地使用权进行了拍卖。2009年12月29日，原告拍卖取得XX公司上述抵押房产和土地。在原告交接了XX公司的相关事宜后，被告仍然占用租赁房屋和土地。2012年9月14日，原告委托律师向被告发出律师函告知其限期迁出，但被告无回复。原告认为被告行为已侵害原告对自有房屋及土地的占有、使用、收益的权利。故诉至法院，请求判令被告迁出其所占有的原告房屋及土地、支付自2012年9月1日至实际迁出日按每月3,333元计算的占用使用费、负担诉讼费。　　被告B辩称：被告与原产权人XX公司签订的租赁合同依法有效；原告继受取得土地所有权后，认可了与被告的租赁合同，被告一直交纳土地使用费至2012年8月，2012年9月之后的租金被告也已支付，但原告在诉讼中退给被告，被告认为与原告形成新的租赁合同关系，被告要求继续履行该租赁合同；被告租用了场地，但未租用房屋，原告所说的自行车棚早已拆除，现在的房屋系被告投资建造的标准厂房。　　经审理查明：2009年5月11日，被告与案外人XX公司签订《租赁合同》一份，约定XX公司将沪房地南汇字[2002]第XX号XX公司本部区域的自行车棚和车棚以西场地（约3,260平方米）租赁给被告经营使用；租赁期从租赁合同的生效之日起至2020年12月31日止，租赁期满双方续租另议协商；该场地每年租金为4万元，付款方式为先付后用，每三个月支付一次，每次1万元。　　2010年2月9日，原告向被告发出《通知》，称其已拍得XX公司位于上海市浦东新区XX镇XX组、十组的沪房地南汇字[1997]第XX号、沪房地南汇字[2002]第XX号所有房地产权利以及两处房地产内的食品厂设备的所有权与相应的其他权利；2010年2月9日，原告收到（2008）沪一中执字第XX号执行裁定书，依据该裁定书，自2010年2月9日起上述房地产和设备等所有权已转移给原告；鉴于被告租赁物系原告上述权利中的一部分，按照法律规定原XX公司与被告的相关租赁关系也随之转移至原告；原告决定自2010年2月9日起被告应付租金等事项全部由原告接受。　　2010年12月15日，XX公司向被告发出《公函》，称由于其位于上海市浦东新区XX路XX号内的土地、厂房已于2009年年底被整体拍卖，根据XX公司与拍卖方的约定，原XX公司与被告于2007年签订的厂房租赁合同也将一并转与拍卖方继续履行，被告交与XX公司的房租截止日期为2010年2月28日，自2010年3月1日起，被告所缴纳的房租将交与原告。　　此后，被告即开始向原告交纳租金，原告予以接受。2011年1月4日，原告曾向被告开具4万元的房租费发票。2012年6月11日，原告向被告出具收据，载明收款内容为2012年3月1日到2012年8月31日的土地使用费。2012年10月30日，被告通过转账再次向原告支付2万元，但原告将该款退还给被告。　　2012年9月14日，原告委托律师向被告发函，称原告决定对上海市浦东新区XX路XX号土地及房屋进行重新规划和整合，要求被告迁出占用土地，并停止向原告支付相关房屋及土地占用使用费。　　2012年11月12日，XX公司出具《情况说明》一份，称原坐落于上海市浦东新区XX路XX号的资产在2009年12月29日由原告竞拍成交。在与原告的交接过程中，XX公司明确告知，该地块中有包括被告在内的多家承租企业，原告同意带租接管，认可原有租赁合同；被告租赁后曾建造厂房，该厂房所有权属于被告，不属拍卖给原告的资产范围内；2010年12月15日，XX公司按原告的要求发函被告，变更出租人为原告，据XX公司知悉，原告已从被告连续收取2年多租金。　　另查明，2001年1月23日，XX公司与中国银行XX市XX支行签订《最高额抵押合同》，约定，XX公司将包括沪房地南汇字[2002]第XX号（上海市浦东新区XX镇XX、XX组，XX、XX、XX、XX幢）在内的房地产抵押给中国银行XX市XX支行，用以向中国银行XX市XX支行借款，并办理了抵押登记。　　2010年2月9日，上海市第一中级人民法院作出（2008）沪一中执字第XX号执行原告时起转移。　　审理中，经本院释明，原告明确其是基于房屋的所有权和土地使用权，以物权纠纷诉至本院。　　以上事实，由原告提供的《最高额抵押合同》、《上海市房地产权证》、上海市南汇房地产登记处的《证明》、《租赁合同》、（2008）沪一中执字第XX号执行裁定书、《律师函》及邮寄凭证、被告提供的《租赁合同》、XX公司的《公函》、2010年2月9日原告的《通知》、付款凭证、收据、发票、2012年11月12日XX公司的《情况说明》及原、被告陈述等在案佐证。上述证据，除原告对XX公司的《公函》表示不清楚外，其他证据经质证，原、被告对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。XX公司的《公函》，被告提供了原件，本院也予以采信。　　本院认为：本案争议焦点在于原、被告间就系争场地是否存在租赁合同关系。　　第一，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，XX公司与抵押权人于2001年1月23日签订《最高额抵押合同》，而XX公司与被告之间的《租赁合同》签订于2009年5月11日，故原XX公司与被告间的《租赁合同》对作为受让人的原告不具有约束力。　　第二，法律虽然规定原告可以不受原租赁合同的约束，但并未排除原告可自愿选择继受原租赁合同中XX公司的法律地位，继续履行XX公司与被告间的租赁合同。2010年2月9日，原告向被告发送《通知》，并于《通知》中明确告知被告，原XX公司与被告的相关租赁关系转移至原告，要求被告在此之后将租金直接支付给原告。2010年12月15日，XX公司也向被告发出《公函》，明确了原租赁合同主体的变更，要求被告将租金直接支付给原告。被告收到《通知》后未提出异议，并按照原告及XX公司的要求直接向原告支付租金至2012年8月底，原告也接受了被告支付的租金。故本院认为，原告继受取得系争地块后，原XX公司在《租赁合同》中的权利义务已转移给原告，且原、被告实际履行了《租赁合同》，故原、被告间依法成立租赁合同关系。　　第三，《中华人民共和国民法通则》规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。虽然原XX公司与被告间的租赁合同关系对原告不具有约束力，但在原告选择与被告继续履行原租赁合同后，原租赁合同即对原、被告双方发生效力，原告应恪守该合同，不得擅自变更和解除，其退还原告最后一次支付租金的行为不能改变双方已建立租赁合同的事实。原告也不得再行主张原租赁合同对其不具有约束力。　　综上，本院认为，本案中原告从XX公司继受取得系争土地使用权后，原XX公司与被告的租赁关系转移给原告，被告仍得基于其与原告之间的租赁合同关系占有、使用该地块，原告要求被告迁出该地块及房屋的请求，本院不予支持。　　关于原告主张的2012年9月1日之后的占用费，本院认为，因原告主张被告非法占有其土地及房屋，缺乏依据，故其据此所主张的占用费，本院亦不予支持。但需指出，原告可以基于原、被告之间的租赁关系向被告主张相应租金。　　依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，判决如下：　　驳回原告A的诉讼请求。　　案件受理费130元，由原告A负担。　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。