民法典法律知识

预告登记能不查封吗

法律快车官方整理

2021-09-15 17:38

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导读：

预告登记是指在进行房屋等需要办理登记才能转移所有权的买卖时，由于某些情况不能立即办理登记，买方和卖方协商对该不动产进行预告登记，以防止卖方对该不动产再次进行处理的制度。那么预告登记能不查封吗？以下由法律快车小编为您介绍。

一、预告登记能不查封吗

预告登记并不具备查封的效力，主要效力包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。在我国，有人认为，预告登记的效力包括：

１、保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；

２、顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；

３、破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。

也有人认为，预告登记的效力应包括：

１、保障请求权将来肯定会发生预期的效果；

２、保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；

３、在相对人破产时，保障作为请求权标的的不动产不列入破产财产，从而使请求权具有优先于破产债权的效力；

４、在相对人死亡的场合，继承人负有协助办理本登记的义务。

二、预告登记能否对抗查封

预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。从享有权利的角度看，预告登记系为了保护交易人的利益，如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记可以排斥所有权人的查封登记。

首先，我们要明确，如果该申请不能得到支持，将可能成为当事人规避法律的一个漏洞。

我们认为，所谓预告登记，是为保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记。借助登记这一公示，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即在出卖人此后又将不动产出售于他人时，经预告登记的债权请求权能够对抗其后发生的债权请求权而有限实现，也就是，债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权。

三、预告登记的适用范围

从上述各国关于预告登记的适用范围来看，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。之所以存在上述差异，是因为日本民法在物权变动上采取债权意思主义，物权的变动仅因当事人的意思表示而发生效力，不动产物权的变动未经登记的，在实体上已经发生效力，但不发生对抗第三人的效力。为保全这种实体上已经发生变动的物权，使其具有对抗效力，法律遂允许权利人进行预告登记。而德国、瑞士及我国台湾地区民法在物权变动上采取形式主义，不动产物权的变动非经登记，不发生效力，因而只能存在对物权变动的请求权进行预告登记，不可能存在对保全物权的预告登记。

在我国，关于物权变动应采取模式，尽管理论上有不同的看法，但学者们均不主张采取单纯的意思主义。因此，我国创设的预告登记制度，其范围自不适用于保全物权，而只能适用于保全债权请求权。对此，有人认为，可以预告登记的请求权应包括：

（１）转移动产物权的请求权；

（２）消灭不动产物权的请求权；

（３）关于不动产物权变更的请求权；

（４）附条件或附期限的不动产物权请求权。

也有人认为，预告登记所保全的请求权包括：根据合同产生的请求权，根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。

上述第一种规定将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。预告登记应适用于下列情形：

（１）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；

（２）附条件或者附期限的不动产物权请求权；

（３）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。

考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。目前，我国已有地方法规对预告登记的适用范围作了规定，可资借鉴。例如，《南京市城镇房屋权属登记条例》第２９条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房的；（二）约定优先购买权的；（三）约定回购房屋的；（四）约定通行权的；（五）为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。当事人申请预告登记，应当提交合同书或者房屋所有权人的承诺书。”

以上就是由法律快车编辑整理收集的预告登记能不查封吗的法律知识。预告登记的主要效力在于限制预告登记的不动产的处分权，因此该不动产并不会被查封。如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律快车律师。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条

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