本村村民之间宅基地房屋买卖遇到拆迁买受人可以主张安置补偿
卖通常受到严格限制,主要是因为宅基地不能在市场上自由买卖,只能在农村集体经济组织成员之间进行。因此,确认双方是否均为本村或本集体经济组织成员成为交易合法性的前提。宅基地买卖双方必须是本集体经济组织成员,否则买卖合同无效。宅基地买卖合同生效后,应受法律保护。只要不违反法律强制性规定,当事人签订的合同就应当受到法律保护,任何一方不得随意变更或解除。在拆迁安置补偿中,应当尊重当事人之间已经发生的宅基地流转行为。拆迁安置补偿应兼顾买卖双方利益,在本案中,法院认定双方均为本村村民,排除了宅基地不能流转的障碍,村集体经济组织对双方的宅基地房屋买卖事实予以认可,并基于买卖关系向买方发放了相应的安置补偿费用。法院在判断合同合法性和有效性时,会考虑合同内容是否违反法律法规的强制性规定。在本案中,法院认为双方签订的《房屋买卖协议》及《证明》是双方真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,因此认定为合法有效。【案情简述】原审法院认为:由于陆某辉已于2009年5月14日死亡,陆某民可就其与陆某辉之间的房屋买卖对作为陆某辉继承人的周某、陆某1、陆某2提起确认合同无效之诉。陆某民为处分某某宅基地房屋,同一天与陆某辉签订了《房屋买卖协议》及《证明》,从双方的实际履行情况来看,当日双方按《房屋买卖协议》分别交付了房款、房屋及房产证给对方,应认定陆某民与陆某辉成立的是宅基地房屋买卖关系。《证明》的内容虽为赠与,但双方的实际真实意思和目的是以赠与的名义对房屋进行买卖,是双方买卖房屋的另一种形式。陆某辉自父辈起户口就登记广州市黄埔区原某村现某社区居委会辖内,其父亲及其均在村内分得宅基地建房自住,某社区居委会及某经联社亦已确认陆某民、陆某辉均是原本土村民,因此本院认定本案涉属本村村民之间的宅基地房屋买卖。陆某辉在2006年8月因政府污水处理系统工程选择了弃产补偿方式将其原宅基地房屋交予拆除后,其户内已无其他宅基地,其于2007年8月向陆某民购买某某宅基地房屋时,并未违反土地管理法有关“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。基于广州市黄埔区某城中村改造工程,陆某辉妻子周某向某经联社提交了前述《房屋买卖协议》、《房屋权属证明》等资料并于2010年9月13日与某经联社签订了拆迁补偿安置协议,从某经联社确认周某作为某某宅基地房屋的被拆迁人可享有相应的回迁面积、临迁费等补偿待遇,在腾空交付该房屋后,已向其发放了材料损失补偿、房屋搬迁费、签约奖励、两年临迁费等安置补偿费用等可以看出,某经联社对陆某民与陆某辉就该宅基地房屋进行买卖的事实是知悉和认可的。综上所述,陆某民与陆某辉于2007年8月7日在家人见证下自愿签订的《房屋买卖协议》及《证明》均是双方当事人的真实意思表示,鉴于双方同为广州市黄埔区原某村本土村民,排除了宅基地不能流转的障碍,土地所有权人某集体经济组织亦对双方的宅基地房屋买卖予以认可,而两份合同的内容也没有违反法律法规的强制性规定,故上述《房屋买卖协议》及《证明》应为合法有效。二审维持原判。
郭敬坡律师
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