南通房地产律师

从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告李某祥、原告李某丽、原告李某潮向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认位于北京市朝阳区一号房屋归原告李某祥所有；2．判令被告李某君将该房屋腾退并返还原告李某祥。事实和理由：李某祥与周某涵育有李某丽、李某君、李某潮三个女儿，周某涵于2005年12月26日去世。2002年5月11日，李某祥与原北京市崇文区建委签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，于当年5月13日获得拆迁补偿款25万余元。2002年7月22日，三原告与李某君签署《协议》，约定李某祥获得拆迁补偿款一笔，欲购买一号房屋一套，由于李某祥年龄较大无法贷款，故以李某君的名义购买。如需贷款由李某君名义贷款，但房子的产权归李某祥所有，李某君只是名义产权人。李某君用李某祥的拆迁款购买了位于北京市朝阳区一号房屋，该房屋应属李某祥所有。故三原告提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称被告李某君答辩称，不同意三原告的诉讼请求。第一，涉案房屋是李某君一次性全款付清的，并非协议所称的贷款所买，拆迁款是李某祥领的，也是由李某祥分配的。第二，三原告所称的协议并非真实有效，签署协议是因为李某君在2006年离婚，为了避免涉案房屋作为夫妻共同财产被分割，故当时拟了该协议。第三，李某祥的起诉并非是其真实意思，李某君一直与李某祥生活居住在一起，李某君还问了李某祥是否知情本次诉讼，他表明不知情，有录音证明。法院查明李某祥与周某涵育有李某丽、李某君、李某潮三个女儿，周某涵于2005年12月26日去世。位于北京市朝阳区一号房屋登记在李某君名下，。2002年5月11日，拆迁办（甲方、拆迁人）与李某祥（乙方、被拆迁人）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方应在本协议签订之日起5日内将拆迁补偿款、补助费合计258268元支付给乙方。双方还约定了其他有关事项。2002年7月22日，李某祥（甲方）、李某丽（乙方）、李某君（丙方）、李某潮（丁方）签署《协议》，约定：甲方因拆迁获得拆迁款146441元用于购买一号房屋屋，购房款大约32万元左右，由于甲方年龄较大，无法贷款，故以丙方（李某君）的名义买下，如需贷款由丙方贷款，由甲乙丙丁负责还贷，但房屋产权仍归甲方所有，丙方只是名义的产权人。。2002年7月22日，北京市S公司（出卖人，以下简称S公司）、李某君（买受人）签署《商品房买卖合同》，约定：总金额人民币239076元。双方还约定了其他有关事项。同日，李某君（甲方）、北京中介公司（乙方，以下简称中介公司）签署《购房协议》，约定协议标的为北京市朝阳区一号房屋，鉴于乙方与S公司签署《商品房代理合同》，李某君与S公司签署的《商品房买卖合同》由中介公司作为S公司的代理人予以履行。2002年7月23日，李某君向S公司支付购房款239076元。庭审中，经询，关于《协议》的真实性问题，三原告称是2002年7月22日当天签署的，不存在倒签情形。李某君称该协议是2006年其离婚诉讼时为避免财产被分割而倒签的，且只有一份原件，在其他诉讼中已向法院出示，已无原件。三原告称《协议》有原件，但当庭无法出示，庭后出示，庭后三原告向法庭出示了该《协议》及《拆迁补偿协议》原件，法庭对该证据予以核实；关于拆迁款的情况，三原告称25万余元拆迁款发放后由李某君去银行取走，并用于支付涉案房屋的购房款。李某君则称拆迁款由李某祥本人领取，之后进行了分配，其只分到了部分拆迁款，并未用全部拆迁款购买涉案房屋；关于涉案房屋的居住使用情况，三原告称李某祥居住在涉案房屋内，三个女儿轮流照顾。李某君称涉案房屋由其和家人以及李某祥共同居住，周某涵去世前也居住在涉案房屋内并由其照顾，2020年8月李某丽、李某潮才开始参与照顾李某祥。裁判结果驳回原告李某祥、原告李某丽、原告李某潮的全部诉讼请求。房产律师点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，三原告主张李某祥系涉案房屋的真实权利人，应当就涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人承担举证责任。根据现有证据及在案陈述，三原告主张李某祥系涉案房屋真实权利人的主要依据为2002年7月22日签署的《协议》，但李某君称该协议系在2006年因其他原因倒签。从《协议》内容上看，之所以签署该协议，系因“李某祥年龄较大无法贷款”，而从涉案房屋的购买过程看，涉案房屋的购买并未进行贷款，而是由李某君与出卖方签署合同并一次性支付购房款取得。从购房款的来源看，李某君系拆迁被安置人之一，有权取得一部分购房款。从涉案房屋的实际情况来看，涉案房屋一直登记在李某君名下，且由李某君及其家人居住使用，三原告在近二十年的时间里未对此提出任何异议。因此，法院认为三原告出示的证据不足以证明涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，对其诉讼请求法院不予支持。

从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称张某君向本院提出诉讼请求：1.请求确认张某君借用张某霞名义购买位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的借名买房合同有效；2.请求判令张某霞协助张某君办理一号房屋所有权人变更登记手续，过户至张某君名下；3.诉讼费用由张某霞承担。事实和理由：2001年4月，张某君为了便于其父亲张父来京出差方便，出资400000余元，以张某霞名义购买一号房屋一套。购买时，该房屋为期房，张某君亲自携带现金全额交付购房款项。交款时，其亲妹妹张某霞和其未婚夫周某轩、母亲张母、姐姐张某情均在现场。周某轩以自己的名义用公积金贷款购买同一小区二号房屋一套。2002年4月房屋交付后，张某君出资进行装修。后来父亲张父来京居住一号房屋。为了更方便照顾父亲张父，张某君同意无偿让张某霞和周某轩居住在一号房屋，张某君交付物业管理费等费用，张某霞和周某轩购买的二号房屋用于出租。后张某霞与周某轩卖了二号房屋，另行购买位于昌平区的别墅搬出，于2010年初将一号房屋交还张某君。张某君短期借给外甥女使用后，委托中介进行出租至今，并收取租金。2011年3月20日，张某君带着买房时交款见证人张母和张某情去找张某霞签借名买房书面追认证明，张某情因为有事未能同行。该证明原文是：张某君出资借张某霞的名字购买，房屋产权、所有权归张某君，房本由张某君保管，待条件成熟办理过户到张某君名下。内容并不涉及张某君之子张某龙。但是张某霞说：张某君已离婚，其儿子张某龙可怜，张某霞亲笔在原证明上修改为一号房屋产权、所有权归张某龙，房本归妈妈张母保管才肯签字。于是张某君当面亲笔重新书写并签字，与张某霞书面确认一号房屋系张某君出资以张某霞名义购买这一事实，同意该房屋产权、所有权归张某君之子张某龙所有，待条件成熟办理相关过户登记手续，张母作为见证人签字。2017年4月7日，张某君与张某霞再次书面确认该房屋为借名买房，张某君如果卖掉该房屋，张某龙失去该房的产权和所有权与张某霞无关，责任由张某君承担。其母张母、其姐张某情、张某菲、其妹张某梅、其弟张某将均签字见证。张某君具备北京市购房资格前后，张某君多次要求张某霞配合办理产权确认手续或者配合出售房产，张某霞均以种种理由予以拒绝。故张某君诉至法院主张权利。张某霞未作答辩。法院查明张某君与张某霞系兄妹关系。2004年12月21日，张某霞（买受人）与北京Q公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买了一号房屋，总价款437167元，付款方式为一次性付款，应于2004年12月15日前付清全款。2004年12月21日，北京Q公司出具437167元的房款发票，交款人为张某霞。2005年1月14日的房屋买卖契税的缴款书显示，缴款人为张某霞。2005年2月22日，房屋登记在张某霞名下。现张某君主张其购买一号房屋系借张某霞之名，但双方未签订书面的借名买房协议。对于借名原因，张某君陈述是为了便于其父亲张父来京出差居住，因张某君在山西工作，很少来北京，办理各种手续、物业等都需要本人办，故借用张某霞的名义买房，购房款、装修费、物业费等均由张某君交纳；购房后，张某君将房屋无偿借给张某霞使用，2010年其收回并委托中介出租且收取租金至今。为证明其主张，张某君提交了：2001年2月14日的银行贷款借据、购房明细表、客户通讯情况、2017年4月27日李某雪（张某君之妻）与周某轩的谈话录音、2011年3月20日载有张母、张某君及张某霞三人签名的证明、2017年4月7日载有张某君、张某霞、张某情、张母、张某菲、张某梅、张某将签名的证明、开庭笔录等证据，用以证明张某君从银行贷款500000元，借用张某霞名义一次性付款购买了一号房屋，购房款为现金支付，交款时张某君、张某霞、周某轩、张某情、张母均到场。张某君提交房产证、个人贷款借款合同、抵押借款协议、抵押权证书、房屋出租委托代理合同、银行对账单、租客2011年7月至2012年5月的居住证明、缴费凭据等证据，证明张某君实际占有、使用一号房屋。张某君提交离婚协议书、离婚登记审查处理表、李某雪出具的声明、结婚证、北京市社会保险个人权益记录、告知单、家庭购房申请表、民事裁定书等证据，证明张某霞与张某君系借名买房关系，一号房屋所有权人系张某君，张某君现具备在京购房资格，李某雪均放弃一号房屋的所有权。裁判结果一、确认张某君借用张某霞名义购买位于北京市丰台区一号房屋的借名买房合同有效；二、张某霞于本判决生效之日起七日内协助张某君将位于北京市丰台区一号房屋过户至张某君名下，因过户产生的费用由张某君负担。房产律师点评张某君与张某霞之间虽未签订书面的借名买房合同，但根据张某君提交的证据，虽然一号房屋登记在张某霞名下，但房屋的购房款、装修款、物业费等各项费用均由张某君支付，房屋所有权证亦由张某君保管，张某君一直实际占有、使用该房屋。综合考虑张某君与张某霞的关系、双方的经济能力、生活需求及张某霞两次签字认可张某君借名买房的事实等因素，可以认定张某君与张某霞之间构成事实上的借名买房合同关系。该合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，故对于张某君要求确认其借用张某霞名义购买一号房屋的借名买房合同有效的诉讼请求，法院予以支持。现张某君已具备在京购房资格，故对于张某君要求令张某霞协助其将一号房屋所有权变更登记至张某君名下的诉讼请求，法院亦予以支持。

从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告冯某贝向本院提出诉讼请求：请求依法确认原告冯某贝占北京市东城区一号房屋35%的份额（即冯某贝和冯某玲共有的70%份额中的一半）。事实和理由：北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在冯某君名下。根据之前民事判决书，涉案房屋由原告冯某贝与被告冯某玲、冯某霞、冯某丽、冯某亮共有，其中冯某贝与冯某玲占十分之七的份额，冯某霞、冯某丽、冯某亮各占十分之一的份额。现原、被告无法共同享有涉案房屋的权利，也不具备共同使用的条件，且双方就分割共有房屋无法达成一致意见，故原告诉至法院，诉如所请。被告辩称被告冯某玲辩称：不同意原告的诉请请求。冯某玲从出生后就由祖母赵某瑾照顾，三岁时父母离异，后父亲冯某鹏再婚，冯某贝与冯某玲系同父异母的姐弟关系。冯某玲10岁时，冯某鹏与冯某贝之母离婚，冯某贝随其母生活。冯某玲一直与赵某瑾、冯某鹏一起生活。2007年，冯某鹏患重病后，由冯某玲全程照顾。冯某玲陪同冯某鹏就医、为其聘请保姆、支付医疗费、保姆费和生活费，冯某鹏去世后，冯某玲支付了丧葬费，尽到了全部赡养义务。而原告没有尽到任何赡养义务。在分配财产时，冯某玲应当多分。被告冯某霞、冯某丽、冯某亮辩称：冯某贝和冯某玲之间分割他们共有的涉案房屋70%的份额，与冯某霞、冯某丽、冯某亮无关，不发表意见。法院查明冯某亮、冯某丽、冯某霞与冯某贝、冯某玲之父冯某鹏系兄弟姐妹关系。冯某贝与冯某玲系同父异母的姐弟关系。坐落在北京市东城区一号房屋5间原系冯某亮等人之父母冯某君、赵某瑾的共同财产，登记在冯某君名下。冯某君于1986年12月27日死亡，赵某瑾于2009年6月20日死亡，冯某鹏于2010年1月2日死亡。2010年4月，冯某亮、冯某丽、冯某霞、冯某贝起诉至本院，要求依法继承冯某君名下的涉案房屋，由冯某亮、冯某丽、冯某霞各享有25%的产权份额，由冯某贝、冯某玲共同享有25%的产权份额。本院经审理，判决涉案房屋由冯某亮、冯某丽、冯某霞、冯某贝与冯某玲共同继承，其中冯某亮、冯某丽、冯某霞各占四分之一的份额，冯某贝与冯某玲共占四分之一的份额。冯某玲不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。冯某玲不服上述判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院再审。北京市第二中级人民法院经审理，认定依据赵某瑾的代书遗嘱，赵某瑾所有的份额归冯某鹏所有，故冯某鹏所有的额份额为十分之七，冯某鹏在赵某瑾死亡之后死亡，冯某鹏所有的份额应由冯某贝、冯某玲继承，故判决涉案房屋由冯某亮、冯某丽、冯某霞、冯某贝、冯某玲共同继承，其中冯某亮、冯某丽、冯某霞各占十分之一的份额，冯某贝与冯某玲共占十分之七的份额；驳回冯某亮、冯某丽、冯某霞、冯某贝的其他诉讼请求；驳回冯某玲的其他诉讼请求。现冯某贝认为涉案房屋不具备共同使用的条件，其与冯某玲就分割共有份额也无法达成一致意见，故起诉至本院。居民委员会出具的《冯某玲家庭情况的介绍》、《残疾人证》及相关花费情况，冯某玲与冯某鹏共同生活，且在冯某鹏的生活照料、就医等方面尽到了主要赡养义务。裁判结果一、冯某贝和冯某玲对位于北京市东城区一号房屋共有的十分之七产权份额，其中冯某贝享有十分之三的产权份额，冯某玲享有十分之四的产权份额；二、驳回冯某贝的其他诉讼请求。房产律师点评共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。冯某贝、冯某玲对涉案房屋共同享有70%的份额，该份额原系冯某鹏自赵某瑾处继承得来，冯某鹏去世后，冯某贝、冯某玲作为冯某鹏的继承人继承了上述份额。现冯某贝主张其与冯某玲应均分上述共有份额，冯某玲认为冯某贝未尽赡养义务，不同意均分。根据居民委员会出具的《冯某玲家庭情况的介绍》、《残疾人证》及相关花费情况，可以认定冯某玲与冯某鹏共同生活，且在冯某鹏的生活照料、就医等方面尽到了主要赡养义务。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。故冯某玲认为其应当多占份额的答辩意见，于法有据，法院予以采纳。对冯某贝、冯某玲各应享有的份额，法院将考虑当时双方的扶养能力、扶养条件等情况予以确定。