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你好，想咨询关于二手房合同的事。我前几天签订了一个二手房买卖合同，合同签订方有中介（附记方）、买房代理人（甲方）和我（乙方），合同虽然签了，但是因甲方代理人并非房主本人签订，而是由其母亲代签，甲方签字这样写“房主名（XX代）”（房主本人在外地，没有正式委托书，但是中介当场打电话确认，房主同意由其母亲代表售房，这点中介可以证明）。签订合同证明文件有房产证、土地证、房主的身份证、户口薄、他母亲的身份证、户口薄等。我付给甲方2万定金。
现在甲方代理人以甲方不想卖房，想毁掉合同。
请问：1、我签的合同有效吗？
2、如果对方违约，我可以按照合同要求支付双倍定金吗？从签订合同到他违约之间我的其他损失可以追讨吗？
3、如果对方耍赖，说他儿子没同意过买房，我可以告他诈骗吗？

房产纠纷 2018-08-30 21:10 人浏览

共3位律师解答

按《合同法》的相关规定，在一方违约的情况下，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同，即使违约方承担违约责任，也不能免除履行的义务。除非合同无法履行或履行没有意义。
卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。
还是适用一般合同法的原则“有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失”。
但在没有明确约定的情况下，如何确定实际损失的数额，是个问题。买方可以以此要求赔偿。

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2018-08-30 20:46

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代理人要根据授权范围以委托人的名义签订合同。代理人与被代理人签订的代理委托书中已经明确了代理人的代理权限范围，是有法律效力，为法律所保护的。所以代理人超越授权范围订立合同，则要自己承担由此产生的法律后果。
　　如：甲公司的业务员王某一公司的名义与乙公司签订了购销钢材合同，总额12万元。乙公司签订合同后交给王某3万元预付款，王某收到款后，将其存入自己的账户上。到了合同履行期后，王某自然无法向乙公司提供钢材，也不退还乙公司的3万预付款。
乙公司于是将王某所在的甲公司作为被告告上法院，请求甲公司赔偿其损失。法院经查明认定，王某虽然是甲公司的业务员，但公司从未授权王某与乙公司签订钢材购销合同。王某的行为属于超越了代理权限，与乙公司签订的合同适无效的。
法院于是判决王某个人承担全部责任，返还乙公司的3万元预付款并偿付相关利息。

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2018-08-30 20:51

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就买方来说，买方时防止卖方违约的方法是：
一是签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖房了。
二是发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。
但如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。所以开发商一般不会冒此风险。

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2018-08-30 21:10

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