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我在2014年借贷买了一套房子，多次咨询销售顾问是否有地下车库，强调那里，只有决定购买。后来，合同签订了共34层，地下两层。但在2016年，没有地下两层，请问我如何通过法律程序，可以相应解决。

企业法律顾问 2020-04-16 06:28 人浏览

共3位律师解答

购房基本知识
一、有效的房屋买卖应具备的条件根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律或者社会公共利益。有效的房屋买卖必须具备上述条件，主要包括：
1、主体合格
（1）、双立当事人应具有相应的民事行为能力；
（2）、房屋买卖的出卖人必须是房屋所有人。
2、双方当事人签订房屋买卖合同的意思表示真实
3、房屋买卖合同的内容合法。
4、房屋买卖合同的形式合法。房屋买卖合同必须要有书面契约，并且要办理登记手续。
二、无效的房屋买卖行为无效的房屋买卖主要有以下形式：
1、违反法律、政策的房屋买卖。
（1）违法的房屋买卖。是指违反法律规定或以合法手段撩非法目的所进行的房屋买卖。
（2）违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
（3）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖
（4）违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的情形下的房屋买卖。
（5）享受政府或单位优惠补助购建的房屋，违反5年禁卖期的规定或侵犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。
（6）其他违反法律或政策规定的房屋买卖。
2、双方当事人不具备主体资格的房屋买卖
（1）未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
（2）房屋出卖人不是房屋所有权人。
（3）共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。
（4）委托代理人超越代理权或无代理权而代理被代理人买卖房屋，且事后没有得到追认的。
（5）其他不符合主体资格的房屋买卖。
3、意思表示不真实的买卖。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立房屋买卖合同的
4、违反法定形式的房屋买卖。一般是指没有采取书面合同形式或未办理产权过户手续的房屋买卖。但一般情况下如买方已支付购房款并已实际使用房屋，而且没有其他违法行为，则认定为有效，而应补办有关手续。
三、房屋买卖合同应具备的条款
1、当事人的名称或者姓名和住所。
2、标的：主要指房屋的基本情况。
3、数量：主要指房屋建筑面积和使用面积、公摊面积。
4、价金：主要指买卖双方确定的房价。
5、交付方法、交付期限、交付地点：主要指房屋购房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等内容。
6、违约责任。
7、解决争议的方法。

法律快车咨询顾问

2020-04-16 06:03

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由于购房人必须取得房屋100%的产权才能出售，而按揭中的房子，银行也是权利人之一，因此不能直接办理过户手续。这种情况，房主可以首先考虑办理转按揭贷款。
“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。

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2020-04-16 06:06

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租赁合同一般是指房屋租赁合同。这种合同一般一式两份，主要写清以下内容：出租方和承租方的的情况，住房的具体情况（地址、面积、装修、户内的物品清单、水电燃气缴费情况等），住房用途（不准合租，不准房客当二房东、是商用还是家用等），租赁期限，房租交付方式（季缴、半年缴、一年缴等），写清出租方和承租方的权利和义务、有争议时的解决方式。

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2020-04-16 06:28

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