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律师：你好。我在2007年6月10日购买了甘肃置业有限责任公司（以下简称“置业”）开发的“伟业2008”的一套商品房。当时《购房合同》第八条约定“出卖人应当在2007年11月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用。” 可置业却在交房的时间上一拖再拖，直到2008年1月26日才打电话通知我去验房取钥匙。对延期交房，《购房合同》第八条约定，开发商需支付每日为总房款的万分之二作为违约金，可置业对此却提出会在天然气集资款4149元中减免1267元作为因延期交房给予我的补偿。同时，截至2008年3月9日，我房子的上下水仍未开通，这严重违反了《购房合同》第十四条“出卖人关于水、电在交付时达到使用条件的承诺”，同时，第十四条又约定“水在交付时未达到使用条件，自规定之日到实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”；再者，伟业交付的房子也未按照《甘肃省城市房地产管理条例》第十条的相关规定予以验收，我省的地方法规规定，“商品房经验收合格后，方可交付使用”。就以上事项，我先后多次与置业公司协商，均被不予理睬，对方提出如果我不想要这套房子可以按照原购买价格退房；我又向工商部门反映，可置业说自己不愿接受行政调解。无奈之下，我想诉诸法律。我想咨询一下，如果我想对**置业在履行合同过程中存在着延期交房、不按照合同约定条件交房（水不通）的违约行为要求赔偿。这个官司我应该怎么打，法律依据有哪些？请您给指导一下，不慎感激！

房产纠纷 2018-09-05 10:33 人浏览

共3位律师解答

关于逾期交房的违约责任
1、房屋买卖合同，关于逾期交房的违约责任。如甲方未按本协议约定方式办理交房手续，则乙方可按买卖合同第十条规定，要求甲方支付迟延交房的违约金;如乙方未遵照本协议约定方式办理接收房产手续，并经甲方发函通知后仍拒不配合办理的。
2、如甲方未按本协议约定方式办理交房手续，则乙方可按买卖合同第十条规定，要求甲方支付迟延交房的违约金;如乙方未遵照本协议约定方式办理接收房产手续，并经甲方发函通知后仍拒不配合办理的，则视为双方已完成房屋交接手续。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 10:06

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一、延期交房违约金的时间计算　　
1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期　　
2、截止时间：
(1)根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。但是因国家相关法律制度已调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，因而以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际有一定误差。　　
(2)根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。　　
二、延期交房违约金的金额计算：　　《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”，实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：　　
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;　　
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。　　
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。　　
三、延期交房引起买方损失的计算　　如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量，一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。　　
四、可预见规则在延期交房的法律适用　　《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此诸如子女上学等问题，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则此方面的损失不具备可预见性。

房产纠纷律师团队
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2018-09-05 10:14

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根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

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2018-09-05 10:33

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