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律师先生，你好，我们要商量房地产。 2016年12月第一次购买了商品房。 2017年1月收到的房子，至今还没有发行房地产证明书。我曾经和房地产管理局去过房地产登记中心。开发商因土地原因无法证明。我可以主张退房赔偿损失吗？如果我的房贷怎么计算，可以一起结算吗？律师先生，你好，我们要商量房地产。 2016年12月第一次购买了商品房。 2017年1月收到的房子，至今还没有发行房地产证明书。我曾经和房地产管理局去过房地产登记中心。开发商因土地原因无法证明。

房产纠纷 2020-06-04 11:08 人浏览

共4位律师解答

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中
一、
二、
三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

平台特邀律师
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2020-06-04 10:47

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1、首付款是房屋购买时的第一笔预付款，一般情况下数额应当在总房价的30%以上，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，首付款应即时返还或抵充房价。
2、首次使用公积金，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例最低为房屋总价的20%。
3、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

法律快车咨询顾问

2020-06-04 10:49

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房贷没下来如何退房，　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。　　退房的正确方法是：　　第
一、要及时。比如，合同约定当一方发出退房通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。　　第
二、要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。　　第
三、要明确、合法。退房的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。　　第
四、要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。　　第
五、要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。　　相关知识延伸阅读：哪些情形下可以退房　　
(一)购房合同无效而导致退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。　　
(二)购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。　　
(三)套型误差而导致退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令〖2001〗第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。　　
(四)规划设计的变更而导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。　　
(五)房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。

房产纠纷律师团队
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2020-06-04 11:08

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一、不动产登记流程：
1、提交申请。
2、到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
3、准备材料。
4、登记申请书、身份证民材料、不动产权属来源证明材料等。
5、实地查看。
6、不动产登记机构实地查看。
7、完成登记30个工作日内办结不动产。
二、区别：
1、不动产证上，除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号，具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。
2、而房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

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2020-06-04 11:02

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