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1.本人（下面的甲），向丙借了高利贷，因偿还困难，由丙安排将单独所有的一处房产出售给乙，但我要求租赁一年。于同日和乙签订了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》。这两份合同丙都为中介，签订这两份合同后丙又要求我和他办委托公证，全权委托他过户收房款等事宜。丙和乙是朋友也是同事，都专职从事放贷收房等工作。2.双方在《房屋租赁合同》中关于保证金有以下几条明文约定：（1）甲（我）向乙交纳保证金3万，租期结束（2012年2月1日）甲搬出时乙退还保证金，逾期不搬不退保证金。（2）乙方收受保证金也保证3点：不得在租期结束前过户于他人，不得缩短租期，如此方有关的任何问题仅与甲本人联系。如有违约双倍保证金退还甲。（因为我租期满后会尽可能的回购此房，限制过户是为了让他们不能多次转手炒高价格，也为了能把房子稳定在专职收房的乙手中，防止房子被买来居住的人买走。3.现乙与丙私下商议，私自将产权过户给了乙的朋友丁。过户是我的代理人丙和丁去办的。但乙知情，房款也是乙付的，都能举证，我完全不知情，过户完一个月才查知。我现在要以乙违反“不得在租期结束前过户于他人”的约定，要求其“双倍保证金退还甲（即6万元）”乙可能做如下解释：1.谎称一开始就是丁买房子，他是受丁委托来和我签合同的，他们再去补个公正书。但合同签订时他从未提高过丙，合同上字面也无任何反映。况且我认为限制过户和谁买的不冲突。2.房子是丙过丁的，没他的事。事实是他们商量好的，他作为买家，丙必须要取得他的同意。3.因为丙和我没约定违约金，乙把责任全推给丙，他会说丙是我的代理人，他有理由按丙的安排过户。但第一，我们三方签的合同上明文规定了的过户的限制。第二，丙也完全没给我说过户人换了。我是否转为追究丙？4.乙会推说我没有什么实际损失。难道约定了违约赔偿的办法，我也交了保证金他也收了，还可以不赔？问：我通过诉讼要求他退我6万有多大胜算？要花多少费用时间？请律师调解是否效果更佳？

合同纠纷 2018-09-06 10:00 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖，一定要签订书面协议，理由是：
1、房屋买卖属于交易数额较大的合同；
2、房屋买卖是容易发生纠纷的合同；
3、房屋过户需要提供书面合同。
《合同法》：
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。

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2018-09-06 09:36

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在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二条的规定，房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是承租方使用的具体用途，比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格其就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
　　出租方有义务保证房屋能作约定的用途，指的是类用途，而不是承租方具体的使用用途，因为房屋所有人只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素无法保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者的。
如果在合同中直接约定房屋的具体用途，那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会给出租方造成不必要的责任，甚至是巨大的损失，在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。
　　虽然租赁双方直接约定具体用途的情况并不常见，但鉴于以上情况，我们仍有必要注意在这方面的宣传，尤其是针对出租方，要求在签订合同时用途应与房产证明材料上一致，而不是写具体用途，以维护自身利益。
如果双方同意在合同上对具体用途作出约定，那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

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2018-09-06 09:41

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房产委托行为，是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为 (买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。
房产所有权人可以采用公证机关制定的标准房产委托书，也可以自行起草房产委托书。房产委托书应包括以下基本内容:委托人和受托人的姓名或名称、房产座落位置 (片区、幢、楼、单元)、房产所有权情况、委托权限和委托期限等。
其中，委托权限可以包括:申领 (房地产证)或者办理与该房产有关的其他手续;出卖权;出租权;抵押权 (包括为委托人的债务设定抵押的权利或为受托人或者第三人的债务设定抵押的权利等);收取租金或支付与该房产有关的各项费用;转委托权等。
委托人可以根据自己的需要，授与受托人上述权限中的一项或数项。

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