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门市房租给别人了，定的合同是3年，每年交一次房租，每年的12月31日是交房租的时间，现在已经超过31号了，租房的人说要往外兑店，但是一直没有续交房租，今年是第三年，他们已经租了2年了，请问，他们现在不交房租，可以认为他们不履行合同，或者合同解除吗？我们把他们的东西搬出去吗？这个过程怎么做？谢谢

合同纠纷 2018-09-17 11:20 人浏览

共3位律师解答

如何处理土地租赁合同纠纷
土地使用权租赁合同纠纷，是指出租人与承租人相互之间对土地使用权租赁合同的履行情况以及不履行的后果产生争议。对履行的情况产生争议，一般是指对土地使用权租赁合同是否已经履行或者其履行是否符合合同规定发生争执。
对不履行的情况产生的争议，一般是指对于没有履行或者没有完全履行的土地使用权租赁合同的责任应当由哪一方承担，承担多少所发生的争执。
土地使用权租赁合同纠纷的解决方式同其他合同一样，有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式，这里，主要谈谈人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时应注意的几个具体问题。
1、土地使用权租赁合同案件的受理与管辖。
凡是平等主体的公民之间，法人之间，其他组织之间及其相互之间发生的以土地使用权租赁为标的的民事权益纠纷，均应作为民事案件，一律由民事审判庭或人民法院受理。
向人民法院起诉的土地使用权租赁合同纠纷案件，应当符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的条件，同时，还要符合该法第二十二条“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖”，第二十四条“因合同纠纷引起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的有关规定。
除了依照法律明确规定的管辖外，当事人也可以依照我国《民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖的规定。
”也就是说，双方当事人在订立合同时，可以依照法律的规定，在合同的争议解决条款中，协议选择上述规定中的任意一个地方的人民法院为解决合同争议的管辖法院。
2、土地使用权租赁合同纠纷案件的诉讼时效。
依照我国《民法通则》第一百三十五条之规定，一般情况下，出租人与承租人发生纠纷后，向人民法院起诉的时限为2年，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日起计算。这是法律明确规定的诉讼时效期间。
在诉讼时效期间内，如果当事人向对方（债务人）主张过权利，或者债务人同意履行义务，或者当事人请求有关调解组织进行调解，或者当事人向人民法院提起诉讼，那么，原诉讼时效中断，诉讼时效期间从中断之日起重新计算。
反之，如果当事人（权利人）在自己的权利受到侵害之日以后的2年内，未发生诉讼时效中断的事由，超过2年以后又向人民法院起诉的，这时权利人就只享有诉权，而永远丧失了胜诉权。

法律快车咨询顾问

2018-09-17 10:51

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承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。　　第二十四条　承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：　　
(一)将承租的房屋擅自转租的;　　
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;　　
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;　　
(四)拖欠租金累计6个月以上的;　　
(五)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;　　
(六)利用承租房屋进行违法活动的;　　
(七)故意破坏承租房屋的;　　
(八)法律、法规规定其他可以收回的。

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2018-09-17 10:57

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在合同履行中，当事人可享有同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。这些抗辩权利的设置，使当事人在法定情况下可以对抗对方的请求权，使当事人的拒绝履行不构成违约，可以更好地维护当事人的利益。
　　①同时履行抗辩权。当事人互负到期债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
　　②先履行抗辩权。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方示履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
　　③不安抗辩权。不安抗辩权的行使分为两个阶段：第一阶段为中止履行。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以中止履行：经营状部分严重恶化;转移财产、抽逃资金，以逃避债务;丧失商业信用;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
第二阶段为解除合同。当事人依照上述规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
　但是，不安抗辩权的行使是有一定条件和限制的。如无确切证扰证明对方零部件失履行能力而中止履行的，或者中止履行后，对方提供适当担保时而拒不恢复履行的，不安抗辩权人承担违约责任。

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2018-09-17 11:20

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