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我于2011年6月份通过房地产*公司下城中介出售了一套房子，当时和中介签订了全权委托协议并公证，因为房子未满5年，到2012年2月份才和中介以及买方进行了手续办理，买方先付了首付款，尾款委托中介办理银行按揭贷款，因为我是全权委托中介，中介也告诉我：卖方不用去银行办理。我就将我的银行账号交给了中介，交代一定将银行贷款放在我的帐号上。买方在2012年2月份就开始向银行还款，但中介一直说今年银行限贷，贷款还没有批下来，因为的品牌“十年诚信，百年荣城”我们就相信了。到2012年6月份，我们多次催问，中介也是说贷款还没有批下来，就给我们写了个证明：“如果银行在45个工作日还没有放贷，我公司先将尾款垫付给卖方，卖方与银行无关，若需要卖方提供相关证明，请卖方配合”。前几天我才知道，中介在2012年2月份将银行贷款放到了他的帐号上，并使用了。我至今未拿到房子尾款。请问律师：这种行为属于什么行为？中介的这种行为是否是**房地产经纪有限公司行为？谢谢！！！

银行 2018-09-20 09:40 人浏览

共3位律师解答

从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。
各方主体之间的法律关系分别为：
1、银行与购房人之间的借贷关系。
购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。
2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。
购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

证券投资律师团队
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2018-09-20 09:16

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未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
　　方法一：转按揭
　　所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
　　方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款
　　这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。
　　方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。
等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

平台特邀律师
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2018-09-20 09:24

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按揭房子怎么出售
1、卖方有能力还贷的，先卖方还清贷款，注销抵押，然后再交易过户。　
2、卖方没能力还贷的，而买方有能力的，可以协商让买方先还清贷款，然后再交易过户。
这种方法对买方有一定的风险性，不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。
3、买卖双方都没能力或不愿意还贷的，可以通过找第三方专门的担保公司，由担保公司还清贷款再交易过户，然后再还钱给担保公司，不过这需要一笔担保赎楼费用。

法律快车咨询顾问

2018-09-20 09:40

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