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我住的小区业主委员会与物业公司签订的委托物业管理合同要明年9月才到期，现物业公司要上调物业费。物业公司提出了一个上调物业费的议案交业委会。业委会应组织召开业主大会表决。现在，业主委员会以人手不足为由，委托正在为小区服务的物业公司代行业主委员会职责来举行表决、验票等相关事宜。请问这样是否符合相关法律？

物业管理合同 2018-09-20 14:49 人浏览

共3位律师解答

如何收取小区物业费，　　　
(一)包干制　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。　　实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。　　
(二)酬金制　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。　　实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。

法律快车咨询顾问

2018-09-20 14:31

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物业管理公司要履行的义务有：　　① 履行物业管理合同，依法经营; 　　② 接受业委会和住宅小区居民的监督; 　　③ 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可; 　　④ 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。　　当然，履行一定的义务，也有一定的权利，物业管理公司的权利有：　　① 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法; 　　② 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理; 　　③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用; 　　④ 有权制止违反规章制度的行为; 　　⑤ 有权要求业委会协助管理; 　　⑥ 有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务; 　　⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
　　知识拓展：　　物业管理的业务类型　　① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护; 　　② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等; 　　③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。
　　④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。

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2018-09-20 14:36

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《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”　　根据这条规定，物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。
因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业公司只能使用而不能处置。如果要出租的话，也要经业主大会表决通过才行，并且出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用。　　根据《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
”所以，物业公司的说法是不对的，你该代表业主向房地产管理部门投诉，制止物业公司这种侵犯业主权益的行为。

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2018-09-20 14:49

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