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老师好，开发商逾期交房是否可以同时解除购房 合同与与银行抵押合同？如果开发商没钱，银行会同意解除吗？谢谢

银行 2018-10-05 10:49 人浏览

共3位律师解答

根据《物权法》关于抵押的规定：第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：　　
（一）建筑物和其他土地附着物；　　
（二）建设用地使用权；　　
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；　　
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；　　
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；　　
（六）交通运输工具；　　
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。一般来说，财产（一般是不动产）才能被抵押，合同不具有财产价值，所以一般不会有人做抵押的。所以，一般是抵押房屋本身，而不是房屋租赁合同。另外，“权利”是质押，可以将“应收账款”进行质押，房屋租赁合同中的租金，是应收账款，可以进行质押，不过这种质押需要一定的手续，具体可以咨询银行。

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2018-10-05 10:27

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私人签订房屋抵押合同不具有法律效力。不动产需要作登记，作为不动产，房屋抵押需要到房管局进行登记，所以私人之间的抵押合同不能对抗登记，也就是说即便你们写了协议，在未作登记时，房屋所有人已然可以住房进行处理，所以私人间的协议并未起到抵押的作用，所以是无效的。
办理房产登记时房管局只审查抵押需要的手续，如抵押合同，抵押人与抵押权人的身份证明，抵押物权证。房管局不干涉你们自愿达成的协议。

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2018-10-05 10:31

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想知道购房合同可以做抵押吗？理论上可以的购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。

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2018-10-05 10:49

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