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购房者购买我的房屋签署三方交易合同的时间是2013年9月25日。由于购房者提供了虚假的社保(南京规定需要一年以上社保)和收入证明,导致贷款时换了2家担保公司,3家银行,至今银行的预审批都未通过,现在购房者想要再换银行。根据合同约定,乙方应将贷款资料在13年10月10日将贷款资料给中介办理贷款,而且实际上第一次乙方的资料提交给丙方中介也超过10天,将近20多天。但是房产中介跟银行担保公司帮忙做了假资料,到目前始终未能通过。作为卖房者我现在是14年2月6日了,购房人乙方始终未能通过,现在我准备不愿签字再同意他们换银行了,因为每次贷款需要卖房人签字同意方可申请贷款,合同上没有注明乙方不能贷款时多长时间筹集资金给卖房人。目前乙方已付首付,根据合同约定现在已办理房产过户给乙方。但是购房者就是托着,要中介通知我继续换银行申请贷款,现在房子已经过户我也不想再买回来或退回来。目前前面申请的贷款资料我都没有留存,但是担保公司肯定能查到记录。像这种情况下,作为卖房人我现在应该怎么做,这种情况下乙方买房者有没有违约,合同约定违约金2万元。如果走法律程序,我现在该做些什么,保存什么证据或录音。根据房产的最高法院解释,这种情况买房人是不是违约,我有无把握打赢,走法律程序的成本是多少。

合同纠纷 2018-10-08 13:02 人浏览

共3位律师解答

二手房买卖合同中如果既约定了违约金又约定了定金的，按照合同法的规定可以选择适用，定金的适用规则是：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定违约金不宜约定为超过造成损失的30%。

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2018-10-08 12:41

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签订房屋买卖合同，首先看证件是否齐全。
作为买方需要注意：
1、审查卖方是否对房屋享有所有权，这个可以通过到房管局查册解决，如果卖方有配偶，那么原则上要配偶一并在房屋买卖合同上签字；
2、审查房屋是否有被他人主张权利的风险，同样可以通过查册解决，查册上面会显示是否有其他权利人，如抵押权人，如果有，那么这样的房子不能买，或者让卖方处理完了再买；
3、房子如果是干净的，那么就要注意交房时间，要约定明确的交房时间、交房条件，以及逾期交房的违约责任；
4、明确办理房屋过户手续的时间及条件，以及约定卖方协助办理手续的义务及违约责任。等等。
作为卖方需要注意：最主要明确买方的付款期限、付款方式，并且约定逾期付款的违约责任；最后，对于买卖双方，上面所提到的均需要关注，可以明确对方的责任，也可以避免自己违约。

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2018-10-08 12:46

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一、买房子交款之后选择退房要交违约金吗　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。　　
二、卖方违约拒绝退房怎么办　　一般情况下，购房者想退房的话，卖方是不会同意的。如果购房者要求退房是在卖方违约的情况下呢?　　
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的，购房者可以先与开发商沟通协商。在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，从经济收益的角度来说，退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商，要求开发商通过其他方式，比如支付违约金等方式，弥补违约行为造成的损害。　　
(二)如果协商不成，购房者可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时主张卖方承担违约或者赔偿责任，同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。

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2018-10-08 13:02

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