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2013年7月8日我们买了套房子,前期手续都办好了,房款付清(还有1万元尾款),我们的产证也下来了,买卖合同原定于2013年12月15日前腾空房产交房,买卖合同的补充条款中写明我们的银行贷款到卖房者账户后柒日内双方同意办理交房手续,就是2013年10月17日前交房。于是双方2013年10月20日办理房产交接手续,卖方者(老房东)却说目前有租赁合同尚未解除,不能交付腾空的房产,而且他都没有该房产的钥匙,只有目前的承租人才有钥匙。因为本买卖合同附件中明确表明该房产无租赁情况,我们要求老房东履行合同约定,交付无租赁的房产。老房东和承租人无法解决租房纠纷的关键就是提前解除租房合同的赔偿金谈不拢,因为谈不拢,老房东就一直拖了3个月了,都不来解决他遗留下的租房纠纷,一开始他让我们出面去解决他的租房纠纷,我们不同意。后来又说已经处理好了,因为没有钥匙给我们,让我们直接破门而入就可以了,有问题就报警。我们知道“买卖不破租赁”,我们也没有权利破门。老房东逃避责任的同时没有认识到自己的违约行为,他说产证已经是我们的,问题就是我们的了,他可以不管的。我们正在起诉他维权。我们的疑惑,因为租赁合同到今年8月才到期,我们也急着拿房子,在老房东逃避责任,不出面解决问题的情况下,我们新房东是否可以直接和承租人协商解决问题? 如果我们直接和承租人谈是不是就默认为租赁关系转嫁到我们身上了? 如何才算租赁关系从老房东转到新房东身上? 承租人提出的违约金并没有依据租赁合同,而且多出了很多按照自己的想法提出了经济损失(装修费、个人和家人时间工作的影响导致经济损失),我们是否可以强行按照租赁合同赔偿违约金的方式赔偿他后,强行解除租赁合同,强行赶走他?这个强行有没有法律依据,如何操作?

合同纠纷 2018-10-08 20:17 人浏览

共3位律师解答

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（要由原告方提出证据）

平台法律顾问团队
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2018-10-08 20:01

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1、您与中介之间属于租赁合同关系。
2、鉴于双方签署合同是出于其真实意思表示，合法有效，则双方需要按照合同约定履行相应的义务。
3、中介未按期支付房款的行为构成违约，您可以要求对方继续履行合同义务（即缴纳房租）。
4、《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据上述规定，如果您多次催告，对方仍迟延支付房租，则您有权解除租赁合同，要求对方返还房屋，对方无事实与法律依据可以要求您承担相应的责任。

合同纠纷律师团队
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2018-10-08 20:07

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在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方;否则就属于违约(合同另有约定除外)。合同中有约定违约金的按照合同的约定执行，但约定的违约金过高或过低可以请求变更，合同中没有就违约金进行约定，那么违约金就是违约方造成损失的数额。
也就是说如果你没有约定违约金的具体数额你就只能要求赔偿损失了。

法律快车咨询顾问

2018-10-08 20:17

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