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本人依据某房地产公司的广告资料(上载明,房号:8D,面积:139平方米)与其签定了一份《委托建房协议》,并按《委托建房协议》一次性支付了全部款项,对方出据了《委托建房保证金》收据。《委托建房协议》约定交房时间为2009年12月31日。2009年8月12日,该房地产公司以办理房、地产证需要,要求本人及所有业主签定了一份《商品房预售买卖 合同》(上载明,房号:804,套内建筑面积114.88平方米,公摊面积:29.24平方米,1420元/平方米,折扣:9.7,总房款:198511.00元。),合同内未言及与《委托建房协议》有什么关联,也无原签任何协议失效等类似声明。但收回了业主们手里的《委托建房协议》,可未更换原业主们手里的《委托建房保证金》收据。2009年12月31日,房地产公司无法交房(整楼23层,只建到中间层),2010年11月2日主体工程才完成验收。其间,多次与房地产公司协商,先回答:一定按合同赔偿,后拒绝赔偿。2010年4月11日,业主们向地方一级法院提起起诉。在开庭时,房地产公司以第二份《商品房预售买卖合同》为依据,提起“后履行抗辩权”。请指教,我们该怎么办?

房产纠纷 2018-10-09 16:27 人浏览

共3位律师解答

商品房买卖合同无效如何赔偿，　　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　可见，购房合同是我们在购房房屋时签订的一种买卖合同。进行商品房买卖的双方分别是开发商，也就是出卖人以及购房者，也就是买受人。购房合同要符合本文所提到的条件，否则就不是有效的购房合同。开发商出现以上五种行为时会导致购房合同解除，购房者可以依据法律的规定，要求开发商返还购房款，并且要求开发商赔偿自己因解除购房合同造成的损失。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

房产纠纷律师团队
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2018-10-09 16:11

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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2018-10-09 16:18

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业主可以拒绝收房的情形包括：

1、开发商未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的；

2、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的；

3、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；

4、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

5、房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的；

6、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；

7、房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

法律快车咨询顾问

2018-10-09 16:27

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