对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。只有唯一住房不能当然认定该房屋系被执行人及其抚养家属“生活所必需居住的房屋”而不予拍卖、变卖或者抵债。
只有唯一住房不能当然认定为“生活所必需居住的房屋”,只有唯一住房也有可能被强制执行拍卖、变卖或者抵债。
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。
“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定的立法宗旨是为了保障被执行人的基本居住问题,防止强制执行损害到公民的基本生存权。
判断“生活所必需的居住房屋”需综合考量具体因素,比如:
(一)被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况。
首先,被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,应当考虑被执行人所抚养家属的具体人数。其次,还应当考虑被执行人拥有的住房的实际面积。参考住房所在地最低安置面积、居民住房最低标准以及人均住房面积等情况,如果该房屋的面积过大,明显超过以上标准,可以认定为不属于生活所必需的居住房屋;再次,还应当考虑该房屋的地段和价值。
(二)被执行房屋的实际居住情况。
被执行人及其家属必须实际居住在该房屋中,若被执行人及其扶养的家属并未居住在其中,该房屋闲置或出租,即可推定为被执行人有能力自行解决其居住问题,即使该房屋是被执行人的唯一房屋也可执行。
(三)被执行人的社会生存能力。
主要考虑被执行人的年龄、职业背景、收入、学历等情况。如被执行人年老体弱、无固定收入,如将唯一房产进行处理,就有可能影响到被执行人的基本生存权利。
(四)其他因素。
在判断是否为“生活所必需的居住房屋”时,除了考量房屋的因素、被执行人的因素外,有时还需要考量被执行人所抚养家属的情况、被执行人户籍与房产是否一致等其他因素。
因房产引起的纠纷而打官司,由纠纷案中的房产所在地法院受理起诉。根据法律规定,房地产诉讼,在民事诉讼管辖中属于专属管辖。专属管辖是一种特殊的地域管辖,其特殊性表现为凡属专属管辖的案件,不允许其他同级人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》规定,不动产纠纷案件,由不动产所在地人民法院管辖。不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产,例如土地、房屋、水利设施、桥梁等等。当事人因房地产纠纷,需要向人民法院起诉的,应当向该房地产所在地的人民法院起诉。
温馨提示:
打房产官司注意事项
(1)时效:按照《民法通则》关于诉讼时效的规定,您提起诉讼或申请仲裁,须在法律规定的两年诉讼时效期限内提出,以免丧失诉讼权利。诉讼时效期从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起才开始计算。
(2)赔偿:起诉一定要明确表示自己的诉讼请求,打官司最忌请求不清,这点有的律师也做不好。当事人应根据合同规定的违约责任或因对方的违约给您造成的实际经济损失,实事求是地提出明确的请求事项,千万不要“狮子大张口”,刻意扩大自己的损失,这样会在审判人员的心目中留下不利于己的影响。
(3)证据:民事纠纷实行“谁主张,谁举证”的原则,您须围绕请求事项向仲裁机构或人民法院提交有效证据。例如,因逾期交房,您需要向开发商索赔,就需要提交购房合同、开发商实际交房的时间以及给您造成财产损失的客观证据等。否则,您将承担因为不能举证而有可能败诉的法律后果。因此,您在购房的全过程中应注意保存相关的证据材料。
(4)为确保判决的顺利执行,您还可以根据《民事诉讼法》的规定,申请人民法院对开发商的相应财产采取诉前或诉中保全措施。
(5)如果您对一审判决不服,可在收到该判决之曰起15曰内向上一级人民法院提起上诉
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