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诉讼事实与理由1、2008年7月1日，前期物业公司撤离园区后，另一家物业公司未经业主投票选聘即入驻园区，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，该物业公司没有对园区进行管理服务资格，更无权收取物业费。业主代表及业主委员会未经业主大会投票选举产生，与物业公司签订的《物业合同》违法，不能以此《物业合同》收取物业费。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条。2009年9月20日以前为无《物业合同》时期，物业公司无权收取物业费，依据（2014）北新民初字第279号（法院判决书上注明，物业公司起诉业主时，提供了一份签订日期为2007年9月20日的《物业合同》，但实际签订日期为2009年9月20日，合同期限为2007年10月1日至2013年12月31日，物业公司辩称为笔误所致。注：2007年9月20日，该物业并未入驻园区。试问：手写存在笔误，合同文本也有笔误吗？双方签订时不核对吗？）未经业主委员会通过及未取得小区车道停车位规划审批许可，擅自设立小区车道停车位，停车位在业主窗下，噪音、尾气严重影响业主正常生活，车位占道影响业主出行，要求赔偿精神损失费元。对讲门破损严重。2008年至今，对讲门从未发挥保护业主人身财产安全及保持楼道卫生和保暖功能，楼道内业主水表多次被冻，停水情况时有发生，影响业主生活，外来人员经常在楼道内大小便，卫生状况极差，要求赔偿精神损失元。业主生活用电电压过高，2008年至今一直在240v以上，屋内电器冰箱等全部烧毁，要求赔偿安装稳压器人工材料费元，稳压器工作时产生的噪音及辐射对业主伤害费元，电压过高造成电费过高损失费元。物业多次维修未果，业主自行维护北卧室窗台、外排水管维修费元。我的诉讼请求能得到支持吗？

房产纠纷 2018-10-22 05:53 人浏览

共3位律师解答

些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
业主在购买车位的时候应该注意哪些问题?
业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

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2018-10-22 05:26

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如何收取小区物业费，　　　
(一)包干制　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。　　实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。　　
(二)酬金制　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。　　实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。

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2018-10-22 05:33

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物业管理公司无权擅自停水停电。
水、电是小区业主生活的必需品，即使合同中对强制断水、断电有约定，物业公司也不能以强制断水、断电作为手段，要求业主交纳各类费用。如果业主欠交费用，物业公司应当与业主委员会协商解决，或起诉至人民法院要求欠费业主支付费用和违约金。
业主与物业管理公司之间是基于物业管理的法律关系，依照双方签订的物业服务合同的约定，业主有接受物业管理公司提供服务的权利，同时承担支付物业管理费的义务。物业管理公司有权向业主收取物业服务费用，同时承担提供合同约定的服务。
因此，业主应履行缴纳物业服务费用的义务，而物业管理公司应履行合同约定的服务的义务。

物业管理公司在业主不交纳物业服务费时，应当采取合法的手段或途径来解决，而不能采取停水、停电的措施，如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。

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2018-10-22 05:53

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