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尊敬律师您好：????我通过中介公司买了一套安置房，卖方房产证、土地证正在办理中，房屋已交付我们使用，目前还没有过户。当时签的是三方合同，卖方安置协议上是父子两人的名字，两人都签字了。现在卖方的儿媳突然提出她不愿出售此房屋，并多次撬、换我们已购此房屋的锁具。经了解发现原来此人是属他家庭安置人口之一。请问我们的这个合同有效吗？如果无效还可以按照合同条款要求卖方赔偿吗？中介要承担什么样的责任？????我通过中介公司买了一套安置房，请问我们的这个合同有效吗？如果无效还可以按照合同条款要求卖方赔偿吗？

房产纠纷 2019-02-04 13:54 人浏览

共4位律师解答

房地产市场管理处要求房屋所有权过户需要提供以下资料：
1、房屋所有权证书
2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)
4、房地产评估报告
5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
6、房屋买卖合同
7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
8、买房的身份证。
申请材料准备好后，到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。
房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

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2019-02-04 13:36

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公司房产过户给个人是没有减免政策的，只有做买卖形式是交税最少的交易方式。
一、税费征收标准
1、买方契税普通住宅：90平米以下：总价*1%，90-144平米（套内120）：总价*
1.5%144平米（套内120）以上或非普宅：总价*3%、商业房或公司产权：总价*3%2014年5月起，重庆取消农业户口首购90平米以下住房全免契税政策。
2、卖方企业所得税普通住宅：总价*1%或（总价-成本）*20%
3、卖方营业税及附加普通住宅：总价*
5.6%144平米（套内120）以下购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的免征。144平米（套内120）以上购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收。附加是指城建税和地方教育费附加
4、印花税：总价*
0.05%
5、土地增值税：单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；别墅一类的非普通住宅及车库为6%；而商铺、写字楼等非住宅（车库除外）为8%。同时个人纳税人转让非住宅类房产为6%。
二、交易费征收标准
1、交易手续费：买卖双方各3元*建面
2、交易登记费：80元
3、权证印花：5元
4、国土工本及制图：
90.8元
三、其它如土地性质为“划拨”，则需要交纳土地收益金：土地级别系数*建面，土地级别系数在国土局查询。

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2019-02-04 13:40

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二手房买卖中介合同应该怎么签
　　
1、合同中药明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况，以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。
　　
2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。
　　
3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。
　　
4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。
　　
5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。
　　
6、合同中应明确佣金的约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。
　　
7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。
　　
8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。
　　
9、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。
　　
10、合同中要有三方的签字，以确保合同的有效及安全。

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2019-02-04 13:54

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过户如果没有房产证是无法过户的。原因在于：到房地产交易管理部门申请过户，必须提供房产证，否则不会通过申请，其过户的要求也会因房产证的缺失而遭拒绝。
　　二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：
　　
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
　　
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　　
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

法律快车咨询顾问

2019-02-04 13:51

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