问答详情

我于2011年11月份购买二手房一套，当时房屋产权证尚未办理，约定办理完毕过户后将剩余款项支付给对方。但购房不到一个月，我工作发生调动，不得以出售该房屋，于2012年8月份出售给第三方，当时与原房主协商办理过户时直接过户给第三方（没有书面证明文件）。近期，房产证将要发放，原房主要求过户给我，责怪我当初没给他说，而且恶语相加，但过户给我要发生一次办理过户的费用。当时的《房屋买卖合同》关于过户费用的描述是这样的：“五、各项税费的负担???甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。甲乙双方商定，经双方协商该房屋产权过户的相关费用由乙方承担”（我是乙方），后来在向对方支付购房款时单独签订了《付款合同》，是这样描述的：“由于甲方双证未办理，办理双证产生的费用由甲方负责，由甲方向乙方过户所产生的直接费用由乙方负责。”?请问，如果对方非要跟我过户，我能不能主张由对方支付营业税等国家规定由卖方支付的费用？

房产纠纷 2019-01-09 17:46 人浏览

共4位律师解答

二手房交易税费哪些由卖方承担，　　根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。　　二手房交易税费哪些由卖方承担，主要内容如下：　　
一、营业税：　　根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。　　享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在
1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的
1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。　　
二、印花税、土地增值税　　自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　
三、个人所得税　　转让二手房，要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。　　根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税的，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用，指的是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按3%的比例核定征税。个人转让自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。　　
四、附加税费　　转让二手房时，卖房人应以应纳营业税额为计税(费)依据，适用税(费)率如下：　　
1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征;　　
2、教育费附加按3%的征收率计征;　　
3、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。　　相关知识延伸阅读：　　
一、2013年新二手房个税的缴纳　　二手房交易的个人所得税有所调整，出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。　　以交易一套130平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是40万元，这次是以80万元出售，差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税，需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了
7.2万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、
5.6%的营业税，两样税加起来是
6.88万元。再加上8万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了
14.88万元，相当于总房款80万元的
18.6%。　　
二、“国五条”细则中关于，“相关税费”和“合理费用”的界定　　2013年根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?　　相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是
5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。　　假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是
11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-
11.2-15-
0.5)×20%=
14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。

法律快车咨询顾问

2019-01-09 17:26

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以办证时间为主不足五年：
1、契税：指导价格以上或144平方米以上 3%；指导价格以下且144平方米以下
1.5%；首次购房90平方米以下 1%；
2、印花税：千分之一（首次购房印花税免征）；
3、手续费：5元*房子建筑面积；
4、登记费：85元（房产证和土地证工本费）
5、营业税：购买普通住宅（指导价格以下且144平方米以下）收差额营业税，非普通住宅收全额；
5.8%
8、个人所得税：1%. 超过五年：
1、契税：指导价格以上或144平方米以上 3%；指导价格以下且144平方米以下
1.5%；首次购房90平方米以下 1%；
2、印花税：千分之一（首次购房印花税免征）；
3、手续费：5元*每平方米（建筑面积）
5、登记费：85元（房产证和土地证工本费）
7、个人所得税：1%（取得产权超过五年且唯一一套住房的免征）

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2019-01-09 17:31

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房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。如果在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果在受赠后不足5年即出售房子，或此时拥有多套物业，馨窝网xiwowag.com按照目前的操作方式，按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入
5.5%的营业税。快房网网友：满5年并且是唯一住房出售，是不是还要交差额的5%的营业税？就是当初我父亲买入的价格和我现在卖出去价格差额的5%。是的。那如果我父亲没有以前的买入价，是家传的老房子，这个怎么算呢？这个是有个估价的，具体你可以问下中介。

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2019-01-09 17:46

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二手房买卖要交哪些税费，　　
一、二手房买卖要交哪些税费　　
(一)买房人应缴纳税费：　　
1、契税：房款的
1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)　　
2、印花税：房款的
0.05%　　
3、交易费：3元/平方米　　
4、测绘费：按各区具体规定　　
5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。　　
(二)卖房人应缴纳税费：　　
1、印花税：房款的
0.05%　　
2、交易费：3元/平方米　　
3、营业税：差价*
5.5%(房产证未满5年的)　　
4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。　　
二、买二手房房屋税收由谁缴纳　　
1、双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。　　
2、约定由下家来承担所有税费，上家只管“到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。　　
3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。

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2019-01-09 17:41

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