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我于2014年4月，在某楼盘签订《商品房预售协议》，缴纳定金17万元，由于开发商并未办理预售证，故没有签购房合同。2014年7月，开发商取得预售证，之后去签订购房合同时发现，原来签订的《商品房预售协议》中，房屋单价乘以房屋面积，不等于房屋总价（协议中出现计算错误），计算出的总价小于《协议》中写明的总价。同时，由于时隔近5个月，开发商售房价格有所调整，降价了，我所预定房屋价格也对应做了降价调整，但调整幅度小于未售出房屋。我想重新选房，按目前开发商价格重新购买，但被开发商拒绝。请问，这种情况，可以申请认定《商品房预售协议》无效（因为单价与总价不符），要求退还定金或者换房，重新签订购房协议吗？故没有签购房合同。之后去签订购房合同时发现，要求退还定金或者换房，重新签订购房协议吗？

房产纠纷 2019-05-13 17:16 人浏览

共4位律师解答

哪些情况商品房预售合同无效，　　并非是签订了商品房预售合同，购房者就可以坐等房屋竣工了。一旦商品房预售合同被认定为无效，会导致整个交易过程无效。那么商品房预售合同无效的情况有哪些呢?根据我国相关法律规定，出现下列情况商品房预售合同会被认定为无效：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;　　
(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　商品房预售合同无效的一般解决方式：　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”　　因此，若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，购房者所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房者已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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2019-05-13 17:01

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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：

1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

2.持有建设工程许可证。

3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：

1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

3.取得商品房的建设工程规划许可证；

4.取得商品房的建设工程施工许可证；

5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；

6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；

8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

法律快车咨询顾问

2019-05-13 17:05

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您好！根据《商品房买卖合同解释》第10条规定，在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利。即“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第53条第（
（2）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”是合同无效的法定事由之一。由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还可以根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，以出卖人与第三人恶意串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约责任来维护自己的利益。

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2019-05-13 17:15

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开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根
据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为
一、
二、
三、四四个资质等级。一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的，并不是级数越高就代表开发商资历越高。

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2019-05-13 17:16

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