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我为买房人，房屋买卖 合同一审认定买卖合同成立，二审法院根据法院委托的房屋估价公司估价报告得出原房款与估计相差14+，据而认定一审法院判决无效，做出合同显失公平故不成立的判决，请问，如何处理，能否提出申诉？房屋买卖合同一审认定买卖合同成立，做出合同显失公平故不成立的判决，能否提出申诉？

合同纠纷 2019-02-19 13:26 人浏览

共4位律师解答

您好，合同无效的情形：
合同无效一：房地产分离出卖
由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。
如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋的时候只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方则可以提出这种买卖合同无效。
合同无效二：产权主体有问题
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。
合同无效三：产权未登记过户
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。
即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。
合同无效四：侵犯优先购买权

合同纠纷律师团队
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2019-02-19 13:06

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《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”

平台法律顾问团队
官方

2019-02-19 13:12

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房屋买卖合同的主要条款包括：
房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款：
1、合同双方当事人。
2、标的。
标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：
房屋的坐落位置；
所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；
房屋是现房，还是期房；
房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。
旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。
5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。
6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。
7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

平台特邀律师
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2019-02-19 13:21

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关于房屋买卖合同，需要具体判断您是以自己的名义与买房人签订的还是作为代理人以被代理人的名义与买方签订的，这涉及到合同效力的判断。如果您是以自己的名义与买方签订合同，那么您就不是代理人，您和对方签订的合同是有效的，对方没有按照合同约定付款的，构成违约，您可以要求对方承担违约责任并且要求解除合同。
但是如果您确实是代理人，并且是以被代理人的名义与买方签订的合同，没有委托书并不一定影响代理权，如果根据外观进行判断，对方相信您是有代理权的，那么买卖合同依然有效。
这时如果买方违约的，那么可以要求对方赔偿以及解除合同的就不是您，而是委托人。您作为被委托人在没有获得委托人授权的情况下是不能自行决定解除合同的。

法律快车咨询顾问

2019-02-19 13:26

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