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开发商让交完首付款后不签 合同只签协议说办贷款时再签合同可以吗期房

合同纠纷 2019-02-12 08:16 人浏览

共4位律师解答

期房签订合同注意事项：

一、签订认购书、缴纳定金

1、确认认购书中的“定金”二字，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
而且在实际操作过程中，开放商一般提供的都是格式合同，写的都是定金，一定要注意。
对于定金的退还条件一定要明确，因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件;

二、签订购房合同

1、先了解这三个文件
a.《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)
b.《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正)
c.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉
要先看开发商的两证“国有土地使用证”、“预售许可证”，其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质，预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。这两证最好是看到原件;

2、签约时带上《商品房预售合同文本》或《商品房购房合同文本》(网上有)，好与开发商提供的格式合同相对照

3、付款方式要和开发商协商好，是分期、一次性、按揭，其中按揭的成数、年限、银行都要谈好。一旦银行不批准按揭，也要约定处理方法

4、交房日期以及房产证的办理日期和违约责任要谈好

5、商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

6、在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于 1%，或者
0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

7、在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

三、收房时

1、买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

2、住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

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2019-02-12 07:52

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买房先交首付还是先签合同
买房子先签合同，买房签合同注意事项首先提醒自己在决定交纳首付签订合同之前，要确定项目的证件齐，自己可以在其销售部要求查看这些证件，只有证件齐全才会减少购房风险，签合同注意事项如下：
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前西安实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同。
第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。
一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
另外，买房签合同注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立---以上答案由家律网整理提供

法律快车咨询顾问

2019-02-12 07:55

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房屋遇到拆迁而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。房屋拆迁协议的签订步骤：
1、所有人(承租人)选择评估机构;
2、公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;
3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;
4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;
5、双方当事人签字、盖章。
6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。
7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。

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2019-02-12 08:16

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民间借贷合同是一种民事法律行为，属合同之债
民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿平等、诚实信用原则。借贷双方是除金融机构之外的市场主体，出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金，禁止吸收他人资金转手放贷。
借款人必须基于合法目的，将借款用于约定的用途或是合法用途，合同的内容由借贷双方自由协商确定但必须合法。
2、办理公证的民间借贷合同必须采取书面形式
民间借款合同是借贷双方通过签订书面借贷协议形成特定的债权债务关系。
合同的内容必须是以书面的形式全部真实的体现出来，否则，公证员无从审查，无法办理公证。
3、民间借贷合同是实践合同
实践合同又称要物合同，是指除当事人意思表示一致外，还须交付标的物方能成立的合同。
《合同法》第210条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”。
4、民间借贷可以无偿，也可以有偿
民间借贷可以是无偿的，这是毋庸置疑的，而最高人民法院于1991年8月颁布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》以司法解释的形式允许民间借贷的有偿性，借贷利率可以高于银行的利率，突破了以往民间有息借贷的禁区。

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2019-02-12 08:14

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