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本人2015年9月在某开发商处买了一套商品房，签了网签合同，交了首付款，但由于开发商原因，迟迟没有去房管局登记备案，并于同年11月装修入住至今。今天偶然得知该套商品房已抵押给别人且完成房产登记。法律对于此种情况如何认定？开发商如何赔偿购房者？

房产纠纷 2018-12-24 20:29 人浏览

共4位律师解答

卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人（如银行）并告知买方房屋已抵押的情况；如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

法律快车咨询顾问

2018-12-24 20:06

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《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产建设企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产建设企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
返本销售的实质是房地产建设企业以其房屋所有权交换房屋买受人一定数额货币(购房款)和一定年限(返本期限)内的使用权。　　售后包租实际包含两层法律关系：一是买卖合同关系，二是租赁合同关系。
返本销售和售后包租，对房地产建设企业来讲，其目的是可以迅速回笼建设资金;对购房者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定期限内的租金收益。
在目前的法制状况下，没有强大的监管手段来保证房地产建设企业返本和保证租金收益。从实际情况看，大多数房地产建设企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，返本、包租只是促销手段，且往往带有一定欺骗性，因此法律全面禁止返本销售和售后包租。

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2018-12-24 20:08

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关于房产抵押，一处房产在同一时间段，只能抵押一次，不能重复抵押。如果涉及司法查封或保全，同一时间段也只能进行一次。夫妻间用于生活或经营期间的正常债务，属于夫妻共同债务，应该共同承担。
如果是个人恶债、赌债或非用于生活或经营的其他债务，不能作为夫妻共同债务分担。

房产纠纷律师团队
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2018-12-24 20:16

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居民个人申请办理房屋所有权登记，一般需要经过四个程序:　　
1、申报。房屋所有人(包括共有人)应在法律规定的期限内向房屋所在地的县级人民政府房地产管理部门申请房屋所有权登记。所有人申报时应当填写申请书并按规定提交申请人的身份证件、原房屋所有权证、房屋买卖合同等有关证件。　　
2、调查。房屋管理登记机关在接到申请后会对房屋的权属、性质、房屋坐落、四至、面积等进行具体调查。　　
3、审核、公告。房产管理登记机关依据房屋权属调查的结果，对房屋的权属、面积，用途等进行全面审核，并将审核的结果予以公告。公告的内容包括：房屋的所有者、各项权利拥有者的姓名、地址;准予登记的房屋的权属、性质、面积、坐落、四至;当事人提出异议的期限、方式和受理机关;其他事项。　　
4、注册登记、颁发房产所有权证。公告期满，如果没有人对房产申请登记提出异议，房管机关就会进行注册登记并发给房屋所有权证，对共有房屋除发给共同推举的执证人一份房屋所有权证外，对其他共有人会同时颁发房产共有权保持证。

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2018-12-24 20:29

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