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我通过中介公司与卖家签订了一份三方购房协议，房屋的产权证还未办妥，中介说可以去开发商处直接更名并负责全权办理，我按约定交付了定金及中介费。现因房价上涨，卖家以自住为由说不打算卖了，叫了律师来与我协调，并称1、合同不符合国家规定，房屋产权证未办理，卖家在开发商处的购房合同已备案是不能办理更名的;2、卖家未违约。因卖家与中介门店经理两人之间背着我私下签订了一份协议（未盖公章），约定规定之日办完更名手续并交付全额房款，中介在规定时间没做到，是中介违约，卖家没有违约。中介经理称：本着好意为促成买卖达成的情况下与卖家补签了一份协议，仅以门店代理人身份签订的，属他个人行为，与公司无关，他个人愿意就此事承担应承担的相关责任。他已通知卖家在规定的最后一天来办理更名手续，并保证款项到位，卖家拒绝办理，属卖家违约。请问我作为买家应该怎样维护自己的合法权益，1、我的购房合同有效吗？我能要求卖家按合同规定继续履约吗？2、如果不能履约，能否以定金过低不足补偿因房价上涨带来的损失要求卖家赔偿房屋上涨的差价吗？

房产纠纷 2018-12-27 02:22 人浏览

共4位律师解答

1、定金罚则适用由于一方违约合同目的无法实现，你现在的情况，产权人是否明确表示不愿意过户或者已经把房子卖给别人；
2、使用违约金条款要看合同关于违约金的具体约定是否满足，如果满足，可以要求接触合同对方支付违约金；
3、定金罚则和违约金一般不能同时运用，你的案件建议选择违约金条款；
4、关于你讲的房价上涨需要证据证明，必要时可申请房屋价值鉴定。具体案情建议电话咨询。

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2018-12-27 01:56

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1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；
2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；
3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；
4、等待领《房屋所有权证》
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。

法律快车咨询顾问

2018-12-27 02:04

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房屋买卖合同签订一般就有效，但这个有效合同是个债权合同，存在得不到房屋，只能请求出卖人返还价款、赔偿损失。但房屋买卖合同一旦备案登记，就有了物权的性质，买房人可以请求履行房屋买卖合同并得到房屋物权。
所以，都是有效的，但效力不同。

平台法律顾问团队
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2018-12-27 02:22

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
因此，被征收房屋的补偿价值是以房屋建筑面积确定的，并应考虑新旧程度等其他影响房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，由被征收人和征收部门协商确定，协商不成的，可以委托评估机构评估。
成套住宅的面积由套内建筑面积和共有分摊面积组成，套内建筑面积包括套内墙体面积、套内使用面积和套内阳台建筑面积。

房产纠纷律师团队
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2018-12-27 02:11

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