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一、我在中航御湖天城团购了一套房子，原定2017年8月交房，购房协议逾期不交房，日赔付房款千分之三。现开发商不赔付，且让我们重新签订购房认购书，认购书约定，协议书约定免责，我们咋办。
二、原口头承诺，没有顶楼，一楼赠送花园，现每平方米加收1200元，我们又该咋办？

房产纠纷 2019-01-07 07:27 人浏览

共4位律师解答

交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，开发商不具备交房条件，欺骗交房该怎么办，　　
一、开发商不具备交房条件，欺骗交房该怎么办　　首先对于具体的交房条件，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时就应及时予以重视，对于一些重要问题应通过附件、补充协议的形式加以约定，同时在合同中明确开发商未达到交付使用条件时的违约责任。　　其次在收房过程中，购房者一旦发现开发商拟交付房屋存在质量问题、安全隐患，应及时采取维权手段。有的购房者认为，开发商在不具备交房条件下交房是违约行为，事后可以按合同约定进行索赔，但实际上，如果购房者不提出、不主张，甚至以为“收了房再慢慢讲道理”，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的行为。　　关于商品房交房条件的认定问题有明确标准：“商品房交付使用应经综合验收合格，即应当具有建设单位(即房开商)组织设计、勘察、施工、监理五方验收合格后签署的《竣工验收会议结论表》、消防验收准许使用文件(规划、环保等专业部门认为无需出具认可意见的除外);当事人双方约定以《商品房买卖合同》(2000年示范文本)第八条中，“该商品房经验收合格”，作为交房条件的，《竣工验收会议结论表》和消防验收准许使用文件是必备文件，视为最低交房标准，当事人约定的交房条件高于上述标准的，以当事人约定为准;当事人约定的交房条件低于上述标准的，应当满足最低交房标准。”　　
二、商品房交房条件是什么　　
(一)检验相关文件是否齐全　　
1、《竣工验收备案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。　　
2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。　　
3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。　　
4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。　　
(二)检验房屋本身是否合格　　
1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。　　
2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。　　
(三)注意验收结果　　
1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。　　
2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。　　
3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。　　
4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

法律快车咨询顾问

2019-01-07 07:06

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我国《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”预期利益是建立在合同得到履行的基础上，他不是已有财产的损失，而是未来预期可获得的利益。
让当事人对其订立合同时无法预见的损失负责，必然使其承担的风险与取得的利益不相对称。

平台特邀律师
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2019-01-07 07:13

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通常购房合同中有约定开发商交房日期，逾期未能交房开发商需要承担违约责任，违约责任先查看合同相关条款，若有规定，则按照合同所约定的违约金数额或者损失赔偿额进行赔付。如果没有，则可按照同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。

房产纠纷律师团队
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2019-01-07 07:27

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购房时签订购房合同补充协议要注意　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议。　　注意：　　所谓补充协议，是指买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。
按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房者的基本权利。
　　该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。
比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。
”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。

平台法律顾问团队
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2019-01-07 07:21

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