问答详情

2010年我在朋友介绍下，在一房地产开发有限公司旗下签订房屋购买合同（合同名称叫VIP会员卡办理协议，协议里面有明确说明此张VIP会员卡所预约登记的房号，平方单价），有财务收据，预付购房订金12万，当时销售人员口头说是2012年交房，合同未说明交房期限，而且至今未正式动工，现在发现其中存在故意欺骗购房者、违法违规经营等一系列行为：
1，未办理商品房预售合同登记备案,无法确定施工进度和竣工交付日期，便开始预卖收受订金，以合法形式掩盖非法目的，
2，故意隐瞒没有取得《房地产预售许可证》的事实并且还预卖，欺骗购房者且收受订金，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定。
3，购买合同无交房日期并不可以赔偿购房者利息，且至今5年来一直未正式动工，拖延时间，，，损害购房者利益，存在不平等性、非公开性原则，以合法形式掩盖非法目的；
4，每次电话咨询售楼部都反馈正在动工，都是两年后交房，每年都是同个答案，
5,今年2月份提交的书面退款申请，协议上写的是收到书面退款申请一个月内退换订金，当时销售部的一个经理在协议上签字同意退款，口头反馈公司经济困难，承诺三个月退还订金，三个月后又推辞承诺7月份，7月份又推辞承诺8月底，现在联系又反馈没有，还需再推迟一个月，，，，
以上是否可以要求开发商依法退还我支付的订金及损失赔偿？律师费用是否可以要求对方支付？

房产纠纷 2019-01-04 17:21 人浏览

共4位律师解答

“不可抗力”成为众多开发商延期交房逃避责任的理由。《民法通则》第153条对明确规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，不可抗力表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。　　开发商常以不能贷款、天气恶劣、材科运输困难等理由拖延交付。首先，这些因素并非完全不能预见;其次，贷款、材料运输等以开发商和银行、供应商为主体，其范围仅限于信贷、材料运输的法律关系，与购房者同开发商的商品房销售法律关系无关。　　开发商延期交房的“不可抗力”必须符合下列要件：
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
2、合同签订后，由于政府颁布新法规或修改原法规而影响房屋按期交付;
3、市政配套的批准与安装的延误。上述事件，不具备不可抗力的三个必备条件，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，开发商不能以此为由行使抗辩权，而须承担违约责任。

法律快车咨询顾问

2019-01-04 17:01

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开发商违规交房,我们该找谁维权?发商未按照合同约定现实交房,开发商的行为应该构成违约责任,应当承担相关违约赔偿,而未接受房屋的业主也当突然不用承担物业费(物业费的说法是开发商骗取钱财的手段)。另外,既然该物业已被相关部门证实未经验收,则依法能使用,开发商更不应该交付业主适用。
对此可以要求开发商出具验收合格报告,否则应向相关建设部门举报,并诉讼要求开发商承担违约责任。

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2019-01-04 17:05

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商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日,商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日，据你所述情况，当属违约交房。面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第2个问题你可以照此规定办理。第三个问题，差额应由出卖人承担，不过你也可以先垫付。

房产纠纷律师团队
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2019-01-04 17:21

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一、办理商品房预售许可证应提交的材料　　
1.办理商品房预售许可证申请表　　
2.企业法人营业执照　　
3.开发企业资质等级证书　　
4.国有土地使用证;经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》　　
5.已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函);经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件　　
6.市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图　　
7.市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证　　
8.工程施工合同(复印第一部分)　　
9.房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料　　
10.商品房预售方案　　
11.预售商品房的分层平面图　　
12.属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件

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2019-01-04 17:13

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