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农村户口，购买小县城成边上村里房子，没有土地证，房产证，买卖房子怎样合法，

房产纠纷 2019-04-14 08:03 人浏览

共4位律师解答

此类房屋性质可能是划拨土地的集资或合建房，在没有交纳土地出让金的情况下，是禁止上市交易的，所以无法过户。具体要看你们之间的买卖合同是如何约定的，有的还涉及到集资建房协议或合作建房协议的内容（如：有的就约定5年后才准许上市）。
如果能找到卖方违反集资建房协议或合作建房协议的内容，而事先又没有告知，那么，无论是买卖合同无效后的过错赔偿还是继续履行合同的违约赔偿，理由就比较充分；否则双方都有可能承担责任。

平台法律顾问团队
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2019-04-14 07:46

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方法一：直接更名
流程：

1、卖方将银行的借款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在典当合同;

3、开发商带着合同和刊出存案登记表去房地局处理该房子的刊出手续;

4、刊出完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局从头存案。
注意事项：

1、房子有必要还清银行借款

2、更名有必要获得开发商的同意

3、买方不能再按揭了，有必要全款采购
方法二：两边约好等房产证下来再过户
这种方法就归于二手房买卖了，因而要交纳的税费也是比较多。
包含：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的
1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
(契税要交两次，一次是卖方自己处理房产证时交纳，一次是买方处理新房产证时交纳)
营业税：
5.55%
第二种方法的长处是能及时过户，危险较低;缺陷是税费较高，且时刻本钱比较长。

法律快车咨询顾问

2019-04-14 07:51

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土地证和房产证之间是有明显的区别的,要证明房产的所属权,还得是房产证说了算。所以需要提醒大家的是,有土地证没有房产证的房子是不能进行购买的,因为土地证仅仅只能证明该土地的审批使用年限,而在该土地上建造的房屋的所属权却并不能证明,大家购买的是房产,并不是土地。
所以,土地证并不能作为房东拥有房屋权的证明。

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2019-04-14 08:03

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我国《土地管理法》明确规定，农村宅基地的所有权属于村集体，农民享有的是宅基地的使用权。非农村集体成员对于宅基地的使用权不能继承。但是，建造在宅基地上的房屋是可以继承的，不过不能翻盖重建，等到房屋自然消亡，村集体将收回宅基地。
也就是说，已经是城市户口的子女，是不能继承父母的宅基地的，但是却可以继承宅基地上的房子，直到房子自然消亡。

房产纠纷律师团队
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2019-04-14 08:01

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