问答详情

经济适用房无产权可以买卖吗？签转让协议起法律效应吗？

房产纠纷 2019-04-28 17:56 人浏览

共4位律师解答

房屋产权共有人之间的产权和普通买卖双方一样转让、只是转让的是部分份额，如下：
1、买卖双方商议好房价（份额）签好合同后需要带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同（份额）、过户确权审批表到房管部门网签后，到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；
2、双方带着
（1）所述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。
3、双方带着
（2）所述材料，到税务部门根据转让份额申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）；
4、双方带着
（3）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。

法律快车咨询顾问

2019-04-28 17:36

咨询我
经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用房的特性决定了决定适用房的申请、购买、转让都有一些特殊的条件和限制：比如在购买多长时间内不得上市交易，交易后要补交多少费用。
而且从长远来看，将来应该是限制越来越多，最终很可能变为不能上市交易，由政府回购或在限定的符合申请经济适用房的人群中流转。　　比如在北京，按《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”。
　　在司法实践中，有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易，并引发纠纷诉到法院，这种情况下，买卖合同是否有效?如何处理?　　以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认定买卖合同无效。
　　交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。
(2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)　　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
如果经过诉讼确认该类买卖合同无效，会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定，通常，合同无效，应该是双方各自返还，对合同无效负有责任的，应赔偿对方相应损失。
　　到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的，一般都是卖方，原因很简单，就是房价的不断上涨，让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点，如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效，买方有权要求得到一定的损失赔偿。
法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，最终予以确定。所以，在卖方主张合同无效后，买方适当维权，卖方应该也无法取得预期的房屋收回的利益。
　　当然，对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，从律师的角度看，如果不符合交易条件，还是不要交易为好。

房产纠纷律师团队
推荐

2019-04-28 17:42

咨询我
小产权房转让合同各地的法院判决不一，参考如下
(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力
合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。
1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。
2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，分析参考如下：
《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、
《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。

平台特邀律师
推荐

2019-04-28 17:56

咨询我
借名买经济适用房，存在非常大的风险。在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，在实践中往往不会得到法院的支持。原因如下：　　
1、从建设经济适用房目的考虑：　　政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。　　
2、从无效的民事行为分析：　　这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为，根据我国《民法通则》第五十八条的规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。

平台法律顾问团队
官方

2019-04-28 17:46

咨询我
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

平台漯河律师团
官方

响应时间平均2分钟内

咨询我

声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。