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您好，我买的商品房的土地，有国土资源XX农用地转建设用地的批文和建设局的已同意规划为建设的批文，是期房，以前归经济XX府管，现在归XX府管，接手后政府让停工，给出的理由是这些批文不合法，说是这块土地没有按招标，拍卖方式所得，还有说规划为建设用地不一定是盖住宅，目前开发商是没有五证，没有交土地出让金，我关心的问题是如果现任政府认为哪些批文不合法，有无道理，如果按他们政策来的话，势必原本低价能拿到大红本的房子现在高价才能得到。我们手上的这些批文是否受法律保护拍卖方式所得，没有交土地出让金，是否受法律保护

案件执行 2019-04-24 09:25 人浏览

共4位律师解答

开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意: 产权产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。

法律快车咨询顾问

2019-04-24 09:02

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土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

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2019-04-24 09:10

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土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收的。

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2019-04-24 09:25

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土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

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2019-04-24 09:25

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