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我帮亲戚卖房，没有授权委托书，我收取了买方2万元的购房定金，定金收据上有写明房主信息，并告知买方我并非房屋产权人，如我方违约需双倍返还定金。因房主反悔不想卖房，我与买方协商退还2万元定金，并转入买方账户，买方不同意并退回我转入的2万元，买方起诉我，以我对房屋没有所有权导致无法过户为由，要求我退回双倍定金。（整个卖房过程买方并未与房主接触过）请问我不是房主与买方签的定金协议有效吗？我需要承担违约责任吗？怎么做可以避免我受损失？没有授权委托书，我收取了买方2万元的购房定金，请问我不是房主与买方签的定金协议有效吗？我需要承担违约责任吗？

房产纠纷 2019-05-04 09:09 人浏览

共3位律师解答

1.双方签订的房屋买卖合同，意思表示真实，符合法律生效要件，合法有效。
2.对方变更价款的行为属于变更合同内容，依据《合同法》第七十七条，对方需要和你达成一致，才可以变更合同。
3.虽然合同履行期限未至，但是对方反悔加钱的行为属于预期违约，依据《合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
4.你可以要求对方继续履行合同，过户房屋。①由于房屋过户能够强制履行，费用成本也合理。你可以在履行期到来时书面催告对方配合过户后，向法院起诉要求强制执行，持法院判决去房管所直接变更过户。②如果造成损失的，可以要求赔偿损失。
5.你可以解除合同，并要求对方承担违约责任。①在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，依据《合同法》第九十四条，可以解除合同。②合同解除后，可以要求返还已付款，并有权要求赔偿损失。③合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。有约定违约金的，要求赔偿违约金。

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2019-05-04 08:41

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2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；
3.根据《合同法》及《担保法》相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；
4.因此，根据定金罚则如果卖方违约，买方有权要求其双倍返还定金；或者要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.但是定金罚则与违约金无法同时主张，你方只可以选择一种要求对方承担，对方联系不上，你方可以先发函催告对方履行，对方拒不履行合同的，你方可以依法起诉。行动建议1，保存好你们的买卖合同。 2，房东不卖房属于违约，你有权要求房东承担违约责任，也可以根据定金罚则要求对方双倍返还定金，但是只能选择其一。 3，尝试再次联系对方，与房东协商，和平解决纠纷，沟通的过程可以录音，固定证据。 4，协商不成，可以先向对方发一份律师函，向对方释明法律规定，说清楚法律风险5，律师函还无法解决问题的，可以向房屋所在地的人民法院起诉，起诉时需要准备起诉状，你方身份证，对方身份证明以及相关证据材料。 6，起诉后法院通常会在六个月内做出判决，待你方拿到生效判决后可以申请法院强制执行。

法律快车咨询顾问

2019-05-04 08:44

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房屋买卖合同卖方违约的情况下的赔偿首先是看房屋买卖合同里面有没有约定，就按照约定，如果没有约定的话，那么就按照法律的规定来。判卷违约金一般是要低于房屋评估价值的30%，因为违约经不能够过高。
这种情况你可以向法院提起诉讼，要求对方承担违约责任。

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2019-05-04 09:09

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