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2016年11月26日，买方与卖方签订了商品房预售认购合同书，认购由海南省xxx有限责任公司开发的18号楼2405号现房，签订合同时原告向被告交纳人民币叁万元，以收据为凭。合同约定，认购人在署订本协议并交付定金后15日内，即2016年12月11日前，携带本认购书及购房定金收据、身份证明等原件到出卖人处，与出卖人签订《商品房买卖合同》，同时交付上述首付购房款及房屋维修基金等；认购人未按约定的期限和应交的款项与出卖人签订《商品房买卖合同》，则构成认购人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，认购人交付的定金无条件归出卖人所有，本合同解除。买方本人本来是随同学一起来三亚旅游疗养的，原本没有购房计划，在其同学的蛊惑下，动了购房念头，本人多年患有精神综合症，不眠症，经常吃药，情绪极不稳定。签署认购协议交付定金后，情绪大变，一夜未眠，突然提出要回去，一走了之。后来在家人开导下，于2016年11月28日打电话给出卖人明确提出房屋不买了。请问律师：这个认购合同可以约定定金吗？在《商品房买卖合同》缔结过程中买方本人有过错，就损失叁万元，而出卖人凭空就得叁万元，房屋另行出售，这显失公平，这个认购合同是否属于无效合同？如果买方起诉能胜诉吗？与出卖人签订《商品房买卖合同》，这个认购合同可以约定定金吗？是否属于无效合同？

房产纠纷 2019-05-24 19:10 人浏览

共3位律师解答

1.如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。　　
2.如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。　　
3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。　　
4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。

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2019-05-24 18:46

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合同部分履行时的处理规则。
定金是担保的形式之一，作用是指担保主合同债务的履行，那么，其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的，当然适用定金罚则，部分不履行，其不履行的部分仍在担保范围之内，定金的效力对其仍具约束力，依照公平原则，部分不履行部分，应当适用定金罚则。
当事人一方不完全履行合同债务，应当按照未履行部分与占整个合同的比例，计算未履行部分的定金额，适用定金罚则。所以，笔者认为那种认为合同部分履行不适用定金罚则的观点是错误的。

法律快车咨询顾问

2019-05-24 18:50

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保险合同的无效，是指保险合同虽已订立，但由于违反国家规定或者其他原因，合同在法律上自始不发生效力，双方当事人不受合同约束的情形。根据无效的程度和范围，可以分为全部无效和部分无效两种情况。其中部分无效指合同的某些条款虽然违反法律规定，但并不影响其他条款的法律效力。引起保险合同无效的主要原因有：
　　
1、基于民法上的原因，如《民法通则》和《合同法》中关于无效合同的规定：保险合同的内容违反法律和行政法规、有欺诈和胁迫、无权代理、双方代理、恶意串通以及违反国家利益和社会公共利益等行为。
　　
2、基于保险法上的原因，如:
　　
(1)超额保险;
　　
(2)投保人对保险标的无保险利益;
　　
(3)未经被保险人书面同意的以死亡为给付保险金条件的保险(法律另有规定的除外);
　　
(4)保险人未对投保人作出说明的免责条款等。
　　保险合同无效，自始不发生法律效力，在发生保险合同约定的保险事故时，保险人不承担保险责任。当事人因无效保险合同取得的利益应当依照民法上对无效合同处理的原则，或者予以返还，或者予以收缴。

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2019-05-24 19:10

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