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1、开发商存在在建工程抵押，但并未口头及书面告知，2、签订合同时仅有夫妻一方签订的合同，且签订合同的夫妻一方无购房资格，但在签订合同时提供过夫妻另一方有购房资格的证明，3.合同签完后开发商并未将合同给予买受人，请问合同是否有效，是否可以要求解除合同，是否需要向开发商支付违约金开发商存在在建工程抵押，是否有效，是否可以要求解除合同，是否需要向开发商支付违约金

房产纠纷 2019-06-12 14:03 人浏览

共4位律师解答

二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
华律网律师解答:
你可以拒绝追认，但是你丈夫需要承担违约责任。丈夫一人处分共同的房产属无权处分行为，可以撤销合同使其归于无效，但是应当根据导致合同无效的原因，确定双方的过错，根据过错程度承担赔偿责任。
相关法律知识：
解除合同的条件及程序
《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

法律快车咨询顾问

2019-06-12 13:37

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开发商违约需要承担违约责任，至于违约金可按照合同约定来处理，如果无约定，请参考最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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2019-06-12 13:45

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(1)当事人具有相应的民事行为能力。合同都是以当事人的意思表示为基础，以产生一定的法律效果为目的。因此，行为人必须能够独立表达自己的意思，正确理解自己行为性质的后果，也就是应当具备相应的民事行为能力。我国《民法通则》明确规定行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为生效的要件之一。所以.当事人订立合同的行为要符合有关法律法规和规定的条件。　　
(2)意思表示真实。所谓意思表示，是行为人将其产生、变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。意思表示真实是合同有效的重要条件，因为合同是当事人之间的一种合意，此种合意符合法律规定，依法可以产生拘束力，而当事人的意思能否产生拘束力，则取决于当事人的意思表示是否与行为人的真实意思相一致。在大多数情况下，行为人表示于外部的意思同其内心真实意思是一致的，但是有时行为人的意思表示与其真实意思不符合。在意思表示不真实的情况下，不能仅以行为人表示于外部的意思为依据，而不考虑行为人的内心意思，比如行为人在重大误解下作出的意思表示，与其真实意思完全不符，如果不考虑行为人的真实意思，而使其外部的意思表示有效，则不利于保护行为人的利益。同时，也不能仅以行为人的内心意思为依据，因为行为人的内心意思往往是局外人所无从考查的，如果行为人随时以意思表示不真实为理由主张合同的效力欠缺，就使对方当事人的利益受到损害。　　
(3)合同的内容合法。合同之所以能产生法律效力，就在于当事人的意思表示符合法律规定。只有合法的合同，法律才赋予法律拘束力，不合法的合同则显然不能受到法律的保护，也不能产生法律效力。合同合法是指合同不得违反法律、法规的强制性规定和社会公序良俗。法律、法规的强制规定，是指必须由当事人遵守，不得通过协商加以改变的规定。内容合法，主要是指合同的内容合法，即合同的各项条款都必须符合法律、法规的强制性规定。

房产纠纷律师团队
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2019-06-12 13:47

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合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。
但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　如果非违约方提出要求违约方继续履行合同的，则违约方应在支付违约金之后，继续履行合同。并且，如果当事人约定的违约金是迟延履行违约金的，则违约方支付违约金后次序继续履行合同债务。
　　但是如果有法律规定的不适合继续履行合同的情况的，违约方可以不继续履行。　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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