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我有一个180平米的商服,共两层,还有一个自己挖的地下室,合同约定每年房租11万元,签订了五年的合同,约定如果承租方由于自身的原因只租1年赔偿我违约金20万元,逐年递减,现在他租了3年,不租了,而且不想付违约金,甚至还起诉我说地下室使用半年后漏水,并且一直返潮,导致他得7万元的货物受损,要求我赔偿并且解除合同。现在我也起诉他要求他赔偿违约金,由于春节期间还没有立案,请问我合同上面要求的违约金过高么?我能拿到违约金么?租房合同上没有写地下室的事情,而且我得房证上也没有地下室?只有1、2两层。现在我也起诉他要求他赔偿违约金,请问我合同上面要求的违约金过高么?我能拿到违约金么?

合同纠纷 2019-05-24 10:51 人浏览
共4位律师解答
  • 约定违约金的调整应坚持“以当事人申请调整为主要、以法院主动调整为例外”的原则。因为根据我国《合同法》第114条第1款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
    可见当事人对违约金的约定只要是真实意思表示,其效力就应予肯定,法律理应充分尊重、保障当事人的意思自治。同时该条文第2款规定,约定的违约金低于或高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或适当减少,该条规定赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利,但是这种调整的前提条件是当事人要主动提出申请。
    在当事人没有明确提出调整违约金的情况下,因合同关系是当事人之间的利益关系,即使违约金数额过高或者过低而当事人却自愿接受,应视为对自己诉讼权利的放弃行使,法院不应主动代一方当事人行使主张。
    当然,如果合同当事人违约金的约定涉及到社会公共利益、国家利益和他人的利益时,即使当事人未提出要求调整,法院也有主动干预的必要。
  • 违约金是否能超过实际损失的30%,还要以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行确定。
      法律依据:
      根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
    (二)
      第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
      当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  • 一、合同违约如何处理?
      
    1、双方违约
      指合同双方当事人都有违约行为,或一方当事人有违约行为,另一方当事人对损害的发生也有一定过错的情况。
      
    2、前者如买卖合同中,卖方提供的标的物有缺陷,同时买方并非出于标的物有瑕疵而无故迟延付款,即为双方都有违约行为。
      双方的违约行为一定是各自具有不同的动机和目的,而不是互为因果关系,并非是因对方瑕疵履行,另一方则拒绝付款,这种情况不应看作另一方违约,而是其获得的应有权利。
      
    3、后者如保管合同中,保管方疏于管理,而委托方隐瞒了货物易燃这一自然属性,使保管方在未采取相应防火措施条件下引起货物灭失,这种情况即为受害人对损害的发生有一定的过错。
      
    4、合同法第120条规定
      当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
      
    5、双方违约处理注意事项
      1)实际上双方违约的情况并不必然发生双方的违约责任。
      如果一方的违约行为系基于不可抗力免责的,另一方的违约是不能免责的,在这种情况下,也仅有一方承担责任,因不可抗力违约的一方不应承担违约责任。
      2)如双方的违约行为产生的违约责任是同种责任,依其性质可以抵消的,双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵消。
      如双方合同当事人之间为数人或一方合同当事人为数人的,在双方违约的情形下,会发生较为复杂的连带债务或按份债务。
    2、承担违约责任的方式
      继续履行合同;
      支付违约金;
      赔偿损失;
      履行定金罚则;
      其它救济措施。
      
    6、双方都有违约,如何处理?
      在双方违约的情况下,一般法院通过考察双方过失的大小、比较双方行为与损害后果间关系的紧密程度及其它情事加以认定。
      合同法没有具体规定适用哪一种标准来分担责任,具体的操作主要由法官综合权衡各方面的因素进行自由裁量。
  • 《合同法》第一百一十四条规定 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
    约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
    当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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