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您好！我3月份与房东续签了2年的租房合同（租下了整套房屋），并于签订合同时（提前3个月）一次性支付了2年份的房租七万多元，租期从今年6月到2020年6月。但是今年6月，续签合同租期开始前一日，房东儿子告诉我说他一会儿要去挂牌出售房屋。一小时后就带中介及看房人来拍照看房。之后房东妻子又胡搅蛮缠，未经我允许就带中介来拍照看房且要求她离开也拒不离开、晚上在我家门口蹲点、在我家门口贴伪造房东身份的告知书（本人承认）、早上在我家门口拖住我使我无法上班、让我搬离。但和我签订合同的房东本人至今未联系过我。房产证上只有房东一人名字。合同里约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。且交房时甲方应退还乙方剩余承租期间的租金”。请问： 1、房东本人至今未联系过我，我是否可以认为房东儿子妻子所说的并非事实？ 2、挂牌出售前一刻房东儿子才告知我要卖房算是违约吗？违约责任应如何界定？ 3、约定的违约金只有一个月房租3000元，对于我来说完全无法弥补我两年的损失。我和房东儿子、妻子要求在附近另找一间相同条件的房屋并承担两年份的房租，作为违约的损失赔偿。这样的要求合理吗？但是对方只愿意支付我一个月房租，要怎么办？ 4、合同法里有规定“买卖不破租赁”原则，我是否可以要求一直住至合同期限结束为止？如果房东强制收回房屋怎么办？ 5、租房未登记备案对处理此次违约纠纷有没有影响？ 6、合同法规定的违约责任包括继续履行合同，我是否可以以此要求房东继续履行租房合同？ 7、房东妻子的行为是否违法？我是否可以要求赔偿？感谢您的答疑！并按月租金的100%支付违约金。是否可以以此要求房东继续履行租房合同？是否违法？

合同纠纷 2019-06-02 08:42 人浏览

共4位律师解答

一、甲方（房东）违约责任处理规定
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同月租金的两倍作为违约金。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金
0.5%的滞纳金。
3、由于甲方未及时履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。
二、乙方（租户）违约责任
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；
（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；
（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；
（4）拖欠房租累计1个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的
0.5%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按月租金的
0.5%支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付月租金
0.5%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。明确商家租房合同违约的处理细则，才能够避免因为违约而给自己带来惨重的损失。

合同纠纷律师团队
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2019-06-02 08:16

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你好，如果房租合同没有到期，房东通常不可以收回房子，如果房东坚决要收回，需要承担违约责任。
房东提前30天通知对方，并按月租金的100%支付违约金后，要求提前收回房屋是合法合理的；房客不可以拒不搬出，房东有权依法解除合同、要求排除妨害。

平台法律顾问团队
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2019-06-02 08:23

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根据合同法第64条的规定，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务。债务人末向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。　　值得注意的是，当事人约定由债务人向第三人履行债务，不同于债权人将其债权转让给第三人的债权让与。
在前者，第三人不是新债权人，而只是接受债务履行的人，因此，债务人因向第三人履行债务新增的费用仍由债权人承担，并且债务人履行债务不符约定的，仍应向债权人承担违约责任。
在债权让与，第三人是新债权人，而不仅仅是接受债务履行的人，因而第三人要承受债权人相关的权利义务。　　另外，合同法第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。

法律快车咨询顾问

2019-06-02 08:40

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合同履行有哪些情况:　　
1.中止履行。债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。　　
2.提前履行。债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。需要注意的是，《合同法》第二百零八条的规定把提前履行作为借款人的一项权利对待，因此属于提前履行规则的例外。　　
3.部分履行。债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

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2019-06-02 08:42

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