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因第一次买房,没有经验,签了一份认购书,认购书中第七条这样写:乙方确认在签署本认购书前已经详细阅读了甲方公示的商品房买卖合同及补充协议的范本内容，并完全了解商品房买卖合同的各条款的含义。乙方承诺在签署商品房买卖合同时不做任何内容的修改。乙方完全理解本认购书的所有条款和相关销售资料的内容。如本认购书和条款与商品房买卖合同及补充协议的条款有冲突的，以商品房买卖合同及补充协议条款为准。
在正式签署商品房买卖合同时，我发现补充协议第十和十一条这样写（范本已经公示，但当时不了解里面的问题）。第十条：甲乙双方同意，本合同第七条：按套内面积计算房价变更为按单元建筑面积计价。本合同第十八条变更为：面积差产生的房价款退或补，按下列公式计算（公式没有问题），对面积差房价款作无息退和补处理。第十一条：甲乙双方同意，对面积差房价款作无息退和补处理的补充：若实测建筑面积大于本合同约定建筑面积，乙方须在接到甲方通知十日内到甲方所指定地点房价款差额和税，费差额。若实测建筑面积小于本合同约定建筑面积，乙方在领取房产证后三十日内前住甲方指定地点无息领取房价款差额。
后来我发现了里面的陷阱，希望按照商品房销售管理办法第二十一条：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。因此给开发商发了协商函。但开发商不同意就此条款进行修改，并口头同意退我定金，要我写个退定申请。
我现在的问题是1）：如果直接写退定申请会不会有什么风险。2）如果上诉到法院，我要求协商的问题会得到法律支持吗？开发商的第十条和第十一条是否构成违反强制性管理性规定，能不能判此条款无效呢。并完全了解商品房买卖合同的各条款的含义。以商品房买卖合同及补充协议条款为准。是否构成违反强制性管理性规定

房产纠纷 2019-06-18 17:52 人浏览

共4位律师解答

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这些情况下可要求定金双倍返还　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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2019-06-18 17:27

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定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
《担保法》第 89 条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。
这种情况下定金很难退还，不过依旧可以尝试一下诉讼

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2019-06-18 17:29

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购房时签订购房合同补充协议要注意　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议。　　注意：　　所谓补充协议，是指买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。
按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房者的基本权利。
　　该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。

法律快车咨询顾问

2019-06-18 17:47

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“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

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2019-06-18 17:52

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