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您好，本人想购买一套住房，开发商目前只有建设用地规划书和建设项目选址意见书，没有预售证，现在缴款签订的是预购合同，并不是商品房购买合同，请问这有没有风险？开发商目前只有建设用地规划书和建设项目选址意见书，并不是商品房购买合同，有没有风险？

房产纠纷 2019-06-17 12:46 人浏览

共4位律师解答

根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
根据您提供的信息，您所购买的房屋还未取得预售证，所以您与开发商签订的协议属于无效，您可以要求开发商向您退还定金。

法律快车咨询顾问

2019-06-17 12:21

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1、购房者在购买自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：　　
(1)估算家庭可动用资金。　　
(2)考虑欲购房屋的面积。以往住宅商品房实行以建筑面积计价的方法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，从1997年7月1日起实行按使用面积计算住宅商品房售价的办法。　　
(3)调查有关物业管理的各项支出。购房者可参考《北京市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房原
(1997)第196号)，也可从亲友那里探听。　　
(4)衡量家庭偿还贷款的能力。购房者一方面要考虑可能获得的住房公积金贷款和商业银行贷款，另一方面也需考虑家庭偿还贷款的能力。　　
(5)确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费等。　　
(6)准备必要的咨询服务费用。　　
2、收集购房信息　　购房者可从以下几种渠道获得购房信息：　　
(1)媒体广告，包括报刊杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告及网络等;　　
(2)亲友介绍;　　
(3)开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;　　
(4)售楼书;　　
(5)现场广告牌;　　
(6)现场展示样板房;　　
(7)房地产交易展示会;　　
(8)直接与房地产营销人员进行交流;　　
(9)其他途径，包括向北京市房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。　　
3、查询商品房的合法性　　房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。　　
4、进行实地调查(现房)　　购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查。眼见为实。购房者在观看、考察房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。　　
5、签订房屋买卖合同　　购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。　　
6、验收房屋,办理房屋产权过户登记　　购房手续的最后一关是验收房屋,办理房屋产权过户登记，领取房屋及土地的产权证明，至此购房全过程结束。

房产纠纷律师团队
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2019-06-17 12:29

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没有房屋预售证，与开发商签订的售房合同不一定就是无效的。如果开发商及时取得了商品房预售许可证明，合同就是合法有效的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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2019-06-17 12:36

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《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式
（2）明确注明房屋面积
（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定
（4）明确煤气通气的准确时间
（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间
（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
（7）约定设计变更时如何承担责任
（8）仔细研读补充条款的内容

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2019-06-17 12:46

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