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房屋买卖合同，如果诉讼时效超过时，开发商起诉能否胜诉？

诉讼 2019-09-12 09:54 人浏览

共4位律师解答

房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就是说，合同的权利人在诉讼时效期间不起诉的便失去了胜诉权。
合同作为民事合同的一种，诉讼时效适用于民法总则中一般的时效规定，2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
法律另有规定的，依照其规定。从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

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2019-09-12 09:27

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如果确实超过诉讼时效，债权就面临无法实现的可能，但也不是肯定不能要回。普通债权的诉讼时效是2年，是从应该还款或付款时起算。另外，也要考虑时效中断或中止等法定情形。有些债务表面上看超过2年，但不代表超过诉讼时效，最常见的有以下两种情况：
1、借款或其他债务未明确偿还及履行时间的，时效从催要后才开始起算。比如一笔借款，未约定还款时间，时效并不是从借款时起算，而是从出借人开始催要后才开始起算。
2、催要或主动还款行为，可引起时效中断重新起算。如果在时效未到前，债权人有催要行为或者债务人有偿还部分债务的行为，可引起时效中断，其法律后果是催要或偿还后，时效重新开始计算。要注意的是，债权人得如果主张时效中断，而债务人不承认，得债权人举证。实践中，很多口头催要或承诺，最终可能会面临无法举证，如果不能形成书面文件，要考虑及时起诉。当然，如果时效确实已经超过，按法律和相关司法解释的规定，也不代表绝对不能追回债务。比如：在超过诉讼时效的情况下，如果债务人能主动偿还债务也是可以的。或者超过诉讼时效后，债务人承诺可继续偿还债务的，时效也可以重新计算。再比如：一项超过诉讼时效的债务，债权人也是可以到法院起诉的，在法院审理期间，如果债务人没有以时效超过为由提出抗辩，法院在判决时就不能以时效超过为由不支持这项债务，也就是仍存在胜诉的可能性。??

法律快车咨询顾问

2019-09-12 09:33

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1、先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。
2、索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房中国费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
3、首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。
4、银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
5、若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

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2019-09-12 09:54

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买卖合同特征：　　
1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。
是有偿民事法律行为。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。
是双务民事法律行为。
3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同。
4.买卖合同一般是不要式合同。
通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。
5.买卖合同是双方民事法律行为。

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2019-09-12 09:42

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