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出卖人一房二卖，后手已过户登记。出卖人债务累累，没有偿还前手的能力。前手已交购房定金十五万给中介，现中介不愿退回购房定金。请问该如何处理？出卖人一房二卖，出卖人债务累累，现中介不愿退回购房定金。请问该如何处理？

房产纠纷 2019-07-03 23:03 人浏览

共4位律师解答

《商品房销售管理办法》第10条禁止“一房二卖”，即“房地产建设企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”，房地产出卖人就同一商品房与第一买受人订立合同后，在未解除该合同之前，又与第二买受人订立同样的合同时，出卖人对该两个买受人均负转移该商品房所有权的义务，对于其中任一买受人不为履行时，该买受人可依《合同法》规定，请求其承担由此而产生的损害赔偿责任。　　具体方法是：如果出卖人已经为第二买受人办理房屋所有权转移登记，此时第二买受人依登记取得商品房所有权，第一买受人只能依《合同法》第107条向出卖人请求承担违约责任，但不能要求实际履行。
反之，如果出卖人为第一买受人办理房屋所有权转移登记后，与第二买受人签订了以同一房屋为标的物的买卖合同，此时，出卖人系出卖他人之物，为无权处分。履行期届至时，如不能从第一买受人处取得房屋所有权，则该合同无效，出卖人应向第二买受人承担责任。
　　如果出卖人没有向第一买受人履行合同，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先取得房屋所有权转移登记，谁就取得房屋所有权。出卖人对未取得房屋所有权登记的买受人，可以不履行合同，但应负损害赔偿责任。

房产纠纷律师团队
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2019-07-03 22:41

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1、根据相关规定，“一房二卖”应当根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立时间等因素综合确定房屋所有权的归属。交付购房款并已办理过户登记手续的善意第三人，先于交付购房款但未实际办理过户登记手续的购房人取得房屋的所有权。
2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人的无权处分行为并不导致合同无效，无权处分若致使买卖对象的所有权不能转移，买受人则可以要求出卖人承担违约责任。

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2019-07-03 22:47

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按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买方无正当理由违约定金不退，卖方违约双倍返还定金。

法律快车咨询顾问

2019-07-03 22:52

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没有房产证的二手房可以过户吗，　　二手房过户如果没有房产证是无法过户的。原因在于，到房地产交易管理部门申请过户，必须提供房产证，否则不会通过申请，其过户的要求也会因房产证的缺失而遭拒绝。　　根据目前的相关规定，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的。由于目前我国采取的是产权登记制度，如果房产证的所有人不是自己的话，那将无权处理该房屋，同样的也就无权享受到该房屋所带来的相关利益，也就是说，如果将来万一该房屋需要拆迁，那自己将无法得到补偿。同时，如果只签订合同，并不能保证最终的结果，如果卖方反悔，同样不能得到房屋的产权，尤其是在已经付款的情况下，风险较大。当然，实际中有部分交易者会采取这样的方式，签订协议之后并进行公证，协议中把相关的过户时间等也进行约定。但这仍然取决于双方的诚信。所以最好选购已经取得房产证的房屋。　　购买没有房产证的二手房，除了不能过户外，还存在着巨大的风险：　　
(一)只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　
(二)另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买二手房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的二手房，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。　　相关知识延伸阅读：房产证具体是指什么　　房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。　　作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：
1、房产证只能由房地产主管机关发放。
2、房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。

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2019-07-03 23:03

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