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你好律师，我是卖方在中介签了三方居间合同，已方交我一万元定金，房产证压在了中介。说是十五天交首付过户，可是房产证换成不动产证才能卖，时间已超出居间合同的期限。中介取得了开发商的委托代理权签字，我现在不想卖了，如我违约会赔偿违约金的，可是中介不给我签字办理不动产证。我该怎么办我是卖方在中介签了三方居间合同，如我违约会赔偿违约金的，我该怎么办

房产纠纷 2019-07-01 19:48 人浏览

共4位律师解答

房屋买卖合同贷款、过户履行期限约定不明怎么办?甲乙双方签订了购房合同，合同中对如何支付房款没有约定，过户时甲要求已在过户前支付房款，乙要求在办理完过户再支付房款，双方对此协商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出现这种情况的原因就是双方对合同约定不明造成的。
　　在我国，这方面的法律主要是《合同法》，而《合同法》是尊重当事人“意思自治”的，所谓“意思自治”指的是，法律不干涉合同双方的真实意思表示，充分尊重合同双方的真实意愿。
在签订合同的时候，合同标的及付款时间、过户时间一般应当在合同条款中予以约定，但是没有约定的，合同并不是当然无效。在这种情况下，法律采用合理的处置方式，如：对于付款时间没有约定的，应当在合理的时间内付款，这里的合理时间并没有绝对的限制，也是根据实际情况而定;对于没有约定过户时间的，如果对方已经付款，就推定付款后，就应立即采取过户行为，如果对方还没有付款，卖方可以对方没有付款为由，拒绝办理过户手续，当然，即使没有付款，就办了过户手续，也不见得就一定会有损失，只是增加交易风险。
　　合同法第六十一条规定了合同约定不明的处理原则：合同生效后，当事人对质量，价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯，处理起来就比较困难，对这种情况的处理原则是：约定不明或没有约定引起的纠纷宜认定为是当事人双方的责任。合同条款非常重要，交易主体一定要尽可能地签订内容详尽的书面合同。
对于合同约定不明双方都有责任。归结于哪一方当事人责任都是不合理的。　　房屋买卖合同履行过程当中，如果出现约定的合同解除事项时，或者法定解除合同的事项时，应该及时行使解除权，切不能想当然的认为对方违约，合同就解除了。
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　因此，在付款期限不明的情况下，卖方应该按照合同法的规定，书面通知卖方合理的付款期限，经过催告买方逾期仍不付款的才可以解除买卖关系并没收定金。双方基于自身利益的考虑，相互协商处分自己的权利，达成调解协议符合法律的规定。

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2019-07-01 19:21

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无房产证二手房过户　　过不了户，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证，如果以后产权证下来以后，也不用再去找房主。
因为如果到时候房主找不到，你可就惨了。　　只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。
一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。

法律快车咨询顾问

2019-07-01 19:29

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在我国,土地所有权属于国家,因此,我们购买房屋后只是拥有了房屋所有权和土地使用权。而没有期限的房屋所有权与房屋下面有期限的土地使用权之间的矛盾,使房屋所有者的心里总有些不踏实。
《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条只对住宅的土地使用权最高期限做出了70年的规定,那么70年后我们怎么办?另外,住宅土地使用权的期限是从土地使用者与**土地管理部门签订土地出让合同,开发商依法取得土地使用权之日起开始计算(这在土地出让合同中有明确约定)。
一般商品住宅从开发到销售,周期通常为1%7E3年。许多土地在开发商手中闲置多年才开发,业主买到这样的房屋,其土地使用年限已不足70年。这也就是说,当购房者变为业主时,其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久,无形中已经“缩水”了。
这也损害了购房人的利益。“70年土地使用权”问题,并非每个“有产者”都注意到了。但在事实上,每个“有产者”都已经开始面临这个问题。《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
”据此来看,这一规定避免了由谁去申请,审批能否获得批准的问题,对“有产者”是一个极大的利好消息。这解除了城市普通百姓心头的一大顾虑,即70年土地使用权到期后,房屋占用的土地使用权不是会被国家收回。
自动续期,意味着土地使用权年限自动延长至作为地上建筑物的住宅的寿命终止时为止。按照《物权法》原理,房屋灭失,房屋所有权消灭。关于住宅土地使用权自动续期的规定使得居民的房屋所有权可以自然延续至房屋灭失时为止,解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,维护了房屋所有权的完整性。
它体现了法律对公民个人财产权利的尊重,维护了广大城市居民的切身利益。自动续期还消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧,将促进二手房的流转,利于提高房屋和土地的利用效率。

房产纠纷律师团队
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2019-07-01 19:31

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不动产权证发放遵循“不变不换”的原则，只要房屋产权没有发生变动，就不用换新的产权证，原来的证件继续有效。
1、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等。
其中，不动产登记簿由不动产登记机构负责管理，并永久保存；不动产权证书则向申请人发放。进行房屋交易需以登记簿为准。
2、不动产权证把房产证和土地证合二为一，购房者办证更加方便。
以前的房屋和土地有不同地区的不同部门登记、发证，购房者需要到房屋管理局办房产证，又要到国土资源部办理土地证，很麻烦。现在的不动产权证把房产证和土地证合二为一，购房者办证更加方便。

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2019-07-01 19:48

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